מימון ואסטרטגיות חסכון

המומחיות שלי היא לבנות את אסטרטגיית המימון של ההלוואה כך שתהיה האופטימאלית והחסכונית ביותר. כל משכנתא נבנית בהתאם לצרכים, המגבלות והפרופיל האישי של כל לקוח (Tailor made).

אסטרטגיית המימון היא בראש ובראשונה בניית התמהיל האיכותי ביותר. הבנקים למשכנתאות מציעים מגוון רב של מסלולים. לכל אחד מהמסלולים יתרונות וחסרונות בעלי משמעות אדירה על איכות המשכנתא שלנו. על מנת לבנות משכנתא אופטימאלית וחסכונית, יש לתכנן אסטרטגיה מימונית חכמה התואמת את מאפייני וצרכי הלקוח. כזו הבנויה משילוב מסלולים בפרופורציות נכונות, לתקופות המתאימות לכל מסלול ומאפשרת מיקסום היתרונות לטובתנו ולא לטובת הבנק. חשוב להדגיש שמשכנתא טובה עבור אחד, אינה בהכרח משכנתא טובה עבור אחר.

ומה לגבי הריביות?

רוב רובו של השיח על משכנתאות נסוב סביב הריביות. התקשורת מלאה בכתבות על הריבית הנמוכה והכדאיות למחזור משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה. "מומחים" גדולים מספרים כמה תוכלו לחסוך אם תגיעו אליהם כדי שילחצו על הבנק ויורידו לכם ריביות ועוד כהנה וכהנה.
ובכן, ברור שריבית נמוכה עדיפה על ריבית גבוהה… אבל ההתמקדות בריבית היא טעות ענקית שהמרוויחים העיקריים ממנה הם הבנקים ולא אתם. בד"כ הפחתת ריבית משמעותית במשכנתא קלאסית תחסוך לכם אלפי ₪ עד כמה עשרות אלפי ₪ בודדים. זה יפה מאוד, כל חיסכון בכסף הוא מבורך. אבל החיסכון הגדול והמשמעותי מגיע מבניה נכונה של התמהיל או- אסטרטגיית המימון של ההלוואה. באסטרטגיה חכמה ויצירתית אתם תחסכו מאות אלפי ₪. עד כדי כך. המיקוח על הריביות מגיע רק לאחר בניית התמהיל הנכון עבורכם, על מנת למקסם את החיסכון.

אז איך תדעו שהמשכנתא שבניתי עבורכם היא החסכונית והטובה ביותר?

ללקוחות המגיעים אליי, בין אם עבור מחזור משכנתא ובין אם למשכנתא חדשה, אני מציע שבשלב ראשון יפנו לבנק באופן עצמאי לקבלת הצעה שאותה יעבירו אליי לבדיקה (גם אם פניתם ליועץ משכנתאות פרטי אחר). בד"כ, אם מסקנתי היא שהתמהיל שקיבלתם מצוין וכל שנותר הוא להתמקח על ריביות, אני ממליץ לנהל את ההתמקחות על הריביות בכוחות עצמכם ולחסוך את העלויות שלי. מנגד, אם מסקנתי תהיה שיש מקום לשפר את המשכנתא ולייצר לכם ערך מוסף, נבצע השוואה בין ההצעה שקיבלתם לבין המשכנתא שאני בונה עבורכם. את ההבדל באיכות המשכנתא תוכלו לראות מיד על סימולטור המשקלל פנימה את כל מאפייני המשכנתא (כולל פרמטרים משתנים – הצמדה למדד וריביות משתנות).

חיסכון גדול זה נהדר, אבל ישנם גם פרמטרים חשובים אחרים למשכנתא איכותית:
– ניהול סיכונים: הגישה שלי היא בראש ובראשונה ולפני הכל של ניהול סיכונים. המטרה היא לייצר משכנתא שתהיה היעילה ,המוגנת והטובה ביותר ברמת הסיכון שהגדרנו ללקוח הספציפי. לכל לקוח העדפות אחרות, יכולות כספיות אחרות ופרופיל פיננסי ומשפחתי שונה. לכן, בין היתר, לכל לקוח מתאימה רמת סיכון אחרת. תפקידי הוא לייצר את המשכנתא הטובה ביותר מתוך המגבלות הקיימות.
– יציבות יחסית בהחזר החודשי
– יחס נכון בין סוגי המסלולים השונים.
– התאמת מסלול לתקופה: ישנם מסלולים שעדיף להשתמש בהם לטווח קצר. ישנם המתאימים יותר לטווח בינוני וישנם המתאימים לטווח ארוך. במסגרת מגבלות ההחזר החודשי, יש להתאים תקופה למסלול עד כמה שניתן.
– קיזוז יתרת קרן: במשכנתא הבנויה נכון, בד"כ, הקרן תתקזז כבר מתחילת הדרך, כך שלא תגיעו למצב בו לאחר מחצית התקופה אתם עדיין חייבים לבנק את הסכום המקורי שלוויתם…
פירעון מוקדם או שינויים בהלוואה: חשוב להתאים את התמהיל לצרכים לתוכניות עתידיות עד כמה שניתן. אם מתוכנן שינוי או פירעון שחלקי של ההלוואה יש לוודא שהתמהיל מכיל מסלולים המאפשרים שינויים במינימום קנסות.