בלוג כלכלי – השפעת עליית הריבית על משכנתאות קיימות ועל תכנון משכנתאות חדשות. ספטמבר 2023

תקציר סקירה כלכלית מאקרו:

• 09.23 – נגיד בנק ישראל מחליט להשאיר את הריבית כמו שהיא, בפעם השניה ברציפות.
• צפי להמשך – כרגע הציפיות בישראל הן שהריבית הגבוהה תישאר איתנו בחודשים הקרובים ובהחלט ייתכן שאף תעלה באופן מתון. אם לאורך זמן האינפלציה תמשיך לרדת, השקל לא ימשיך להיחלש או אפילו יתחזק מול הדולר ונתוני מאקרו נוספים יתמכו בכך – תיתכן הורדת ריבית זהירה במחצית השנייה של 2024.
• בשבועות האחרונים יש ירידה בקצב האינפלציה השנתי. המדד ל 12 החודשים הבאים הנגזר מציפיות שוק ההון מעט מעל 3%.
• מנגד – מחירי שכר דירה ושירותים אחרים ממשיכים לעלות.
• בנוסף הדולר התחזק משמעותית מול השקל – בתחילת אוגוסט עמד על 3.64 ₪. סוף אוגוסט – 3.8 ₪. כלומר, פיחות משמעותי של מעל 4% בחודש אחד.
• בכנס כלכלי חשוב שהתקיים ב 25.08 הנגיד האמריקני נורמן פאוול הודיע/רמז כי עדיין לא הסתיימו העלאות הריבית למרות ריסון האינפלציה, וכי הוא מתכוון להמשיך במדיניות מרסנת כדי להבטיח את המשך ירידת האינפלציה אל עבר היעד סביב 2% בשנה. אין מדובר בהודעה על העלאת ריבית בקרוב, אלא סוג של תמרור אזהרה להמשך.
• כלומר, מצד אחד אינדיקטורים מעודדים של ריסון אינפלציה וירידה במדד, אך מצד שני אינדיקטורים המצביעים על כיוון הפוך.
• אינדיקטור נוסף המשפיע ישירות על המשכנתא שלנו – בשבועות האחרונים תשואות האגח הממשלתי הצמוד והלא צמוד עלו לאחר ירידה מסויימת ביולי. אג"ח ממשלתיות הן עוגן גיוס עיקרי במשכנתאות שלנו.

איך עליית הריבית משפיעה על המשכנתאות שלנו?

• באופן מיידי ההשפעה היא על מסלול הפריים במשכנתא. עד מרץ 2022 ריבית הפריים עמדה על 1.6% לשנה למשך תקופה ארוכה, כך שבעצם מסלול זה היה האטרקטיבי ביותר במשכנתא. מאז אפריל שנה שעברה ועד היום עלתה הריבית ב 4.65%!!! החזר המשכנתא במסלול זה עלה בכ 270 ₪ לכל 100,000 ₪. לדוגמא משכנתא ובה מסלול פריים בגובה 500,000 ₪ – ההחזר החודשי עלה בכ 1,300 ₪.
• הנפגעים העיקריים של העליות בתקופה זו הם נוטלי המשכנתאות בשלבים – לדוגמא בנייה עצמית או רכישה מקבלן בתשלומים לאורך זמן. מעבר לעליית הפריים הפוגעת בכולם, העליות בתשואות האג"ח במהלך השנה האחרונה השפיעו ישירות על עוגן גיוס הכסף במסלולי המשכנתא השונים וגרמו לכך שכל משיכה מכספי המשכנתא נסגרה בריבית גבוהה יותר מאשר קודמתה.

איך אפשר להקטין את ההחזר החודשי?

1. בתקופה האחרונה הבנקים יצאו במהלכים שאמורים לעזור ללווים להפחית החזר במהירות וביעילות – הארכת מסלול הפריים, הקפאת תשלומים ו/או מיחזור הפריים למסלול אחר. שני הראשונים הינם פתרונות פלסטר די מוגבלים, אם כי לעיתים יכולים לתת מענה מהיר לבעיה לטווח הקצר.
2. מיחזורים: על פי רוב מיחזור משכנתא מתבצע כאשר ישנה כדאיות כלכלית. אם אנו משפרים את הריביות ו/או התמהיל וחוסכים לעצמנו הרבה כסף בתשלומים מיותרים לבנק – נוצרת כדאיות כלכלית למהלך. בשנה וחצי האחרונות נוצר גם צורך למחזר משכנתא לא רק כדי לשפר תנאים, אלא כדי להפחית החזר חודשי שעלה דרמטית בעקבות העלאות הריבית החדות.
3. מיחזור משכנתא פלוס איחוד הלוואות חיצוניות להפחתת החזר חודשי על כלל הוצאות המימון בבית (נרחיב על כך באחת הפעמים הבאות).

נניח ואנו מעוניינים למחזר רק את מסלול הפריים, עקב הריבית שעלתה דרמטית ואיתה ההחזר החודשי. שאר המשכנתא בתנאים נהדרים ואין לנו עניין לפגוע בחלק הטוב. מה עושים? ברור שהבנק הנוכחי בו נמצאת המשכנתא יציע לנו מסלול אלטרנטיבי בריבית לא מספיק טובה. עד לפני כשנה היינו שבויים בידי הבנק ולא היו לנו יותר מדי אפשרויות לתקן ללא פגיעה בשאר המשכנתא. כיום ישנם פתרונות מאד טובים למצב כזה. ניתן לפנות לבנק אחר למיחזור רק חלק מהמשכנתא במישכון בדרגה שנייה. כלומר, לייצר תחרות לבנק הנוכחי כאשר אנו מבקשים למחזר רק חלק מהמשכנתא. מהבנק החדש סביר להניח שנקבל ריבית הרבה יותר אטרקטיבית, וכך נפתחת תחרות יעילה מול הבנק הנוכחי רק על החלק הבעייתי ללא פגיעה בחלקים הטובים של המשכנתא. דגשים וטיפים במיחזור הפריים ראו סעיף דגשים לבניית תמהיל משכנתא בהמשך.

לפני שנגיע להמלצות למשכנתאות חדשות – תמונת מצב שוק המשכנתאות בחודש אוגוסט  (ניתוח משכנתאות שבוצעו על ידי):

• הבנקים העיקריים לפעולה – טפחות ולאומי. פועלים קצת בנסיגה לאחר יולי מאד תחרותי, אך עדיין נלחם ולעיתים מנצח. דיסקונט ממשיך את ההשתרכות מאחור שהחלה לפני מספר חודשים. עדיין לא מצליח להוות תחרות משמעותית. הבנקים הקטנים יותר (הבינלאומי/אוצר, מרכנתיל וכו') יודעים לתת תחרות על לקוחות טובים שלהם, אך עד גבול מסויים. בשבועות האחרונים מספר משכנתאות של לקוחות מצויינים של הבינלאומי/אוצר החייל נסגרו בבנקים אחרים.
• תשואות אגח בעלייה.
• ריביות המשכנתא המוצעות עלו מאמצע החודש ואילך בכל הבנקים כתוצאה מעליית תשואות האג"ח.
• תמהיל מועדף * : 35% – 45% קבועה לא צמודה. היתר במסלול משתנה לא צמודה 3/5 (מל"צ).

* מדובר בהכללה לצרכי נוחות והעברת המסר, אך כמובן שלכל לווה יש להתאים את המשכנתא המותאמת לצרכיו ומגבלותיו.

המלצות אופרטיביות למשכנתאות שנמצאות בתהליך ומשכנתאות חדשות:

• חודש חגי תשרי. חשוב לקחת בחשבון פעילות חלקית עד סגירה במהלך חול המועד של רמ"י/טאבו וגופים רלוונטיים אחרים.
• בתקופת החגים גם הבנקים עובדים בלוז חלקי. בקשות העומדות לפני סגירה – אם אתם מרגישים שמיציתם את המו"מ מול הבנקים – מומלץ לסגור ולהתקדם לחתימות ובירוקרטיה/בטחונות כדי לא להיקלע לבעיה בתקופת החגים.
• לנהל מו"מ אגרסיבי על תנאי המשכנתא מול מספר בנקים, כולל דיסקונט. אי אפשר להסיק מהעבר לגבי עסקאות חדשות. מדיניות הבנקים משתנה לפרקים, בנק לא תחרותי משנה כיוון באחת והופך לאטרקטיבי.
• המלצה גורפת לכל השנה – בחרו חכם את הסניפים אליהם אתם פונים. לעיתים גם ההחלטה לפנות לפקיד/ה זה או אחרת עלול/עשוי להשפיע על התוצאה הסופית.
• דגשים לבניית תמהיל משכנתא:
  • העדפת מל"צ על פני הפריים רלוונטית כל עוד קיים פער משמעותי בין הריביות במסלולים הללו לטובת המלצ. כלומר, לדוגמא: היה והבנק מציע פריים מינוס 0.7% = נכון להיום 5.55% לשנה ומנגד על מסלול המלצ לאותה תקופה הריבית המוצעת היא 5.1% – סביר להניח שלא הייתי בוחר במלצ. מדוע? יתרונות המל"צ ברורים, אבל האם הם מספיקים אל מול הפריים כאשר פער הריבית ההתחלתית די קטן? אם נבחר במל"צ נהנה מהחזר התחלתי נמוך יותר – כ 30 ₪ לכל 100,000 ₪ משכנתא. יתרון נוסף למלצ הוא קיבוע הריבית עד תחנת שינוי הריבית = יציבות בהחזר החודשי עד תחנת שינוי הריבית + ניטרול הסיכון בהמשך העלאות ריבית פוטנציאליות של נגיד בנק ישראל.
  • מנגד, נפסיד את היתרונות שיש לפריים להציע – ירידת ריבית מיידית במשכנתא כשנגיד בנק ישראל יוריד ריבית בישראל, אם אכן יקרו בשנים הקרובות (כרגע הערכות שוק ההון מדברות על הורדות אפשריות סביב אמצע 2024 ואילך). יתרון נוסף לפריים – היה ואכן הריביות ירדו בשנים הקרובות וישתלם למחזר את המשכנתא – הפריים אינו חשוף לקנסות היוון, בעוד המלצ חשוף היה והמיחזור מתבצע שלא בתחנת שינוי הריבית. לפריים יתרונות מימוניים נוספים אך לא ניגע בהם כרגע. שני היתרונות שציינתי מספיקים לדעתי כדי שאשקול בחיוב את הפריים לעומת המלצ במקרה בו הפער ההתחלתי בריביות אינו גדול.
  • אם נצליח להוריד את ריבית המל"צ משמעותית ולייצר פער גדול מהאלטרנטיבה בפריים – בהחלט כדאי להסיט חלק נכבד מהסכום או את כולו למלצ על חשבון הפריים (ראו בהמשך דוגמאות למשכנתאות מהימים האחרונים). כלומר, אני מפסיד את יתרונות הפריים אבל המחיר משתלם – החזר חודשי משמעותית נמוך יותר, גידור המשך עליות ריבית בטווח הקצר, הורדת הריבית משמעותית מטינה גם את פוטנציאל קנס ההיוון בעתיד ועוד.
  • כדאי לשים לב למל"צ/3 – ריבית משתנה כל 3 שנים – של בנק הפועלים – לעומת מלצ כל 5 שנים בבנקים האחרים. תחנה קרובה יותר משמעה פוטנציאל קטן יותר לקנסות היוון משמעותיים במיחזור/סילוק חלקי. בנוסף, היה וירידות הריבית יתרחשו בשנתיים שלוש הקרובות ייתכן מאד שכבר בתחנה הראשונה נהנה מירידת ריבית. כמובן שקיים גם סיכון שהריביות ימשיכו לעלות, אך בסופו של דבר בניית משכנתא חכמה היא בהתאם להערכות, מגבלות, הסתברויות וניהול סיכונים. בהערכת ההסתברות לעלייה על פני ירידה לטווח של 3 שנים ויותר – כרגע ההערכה לירידת ריביות גבוהה יותר.
  • כדאי לשים לב לפערים בריביות בין המסלולים צמודי המדד למסלולים הלא צמודים. תחזיות האינפלציה מעודדות יותר מאשר לפני מספר חודשים. בנוסף, במו"מ אגרסיבי ניתן להגיע לריבית צמודת מדד נמוכה משמעותית מהלא צמודה. לאור זאת שווה לבחון הכנסת רכיבים צמודי מדד לתמהיל המשכנתא במינון נמוך ובחוכמה. מסלולים צמודי מדד מקטינים את ההחזר ההתחלתי של המשכנתא עקב ריביות נמוכות יותר ,ובהתנהלות נכונה שלנו מול הבנקים אפשר להוריד ריביות גם במסלולים אחרים. בתמהיל חכם ניתן לנצל את היתרונות לטובתינו ולגדר מעט את הסיכונים. היה והריביות אטרקטיביות ועושות שכל אל מול האלטרנטיבות כדאי לשקול הוספת נתח צמוד מדד (לא יותר מ 10% – 15% מהסכום הכולל).

ולקינוח, שתי משכנתאות לדוגמא מהעת האחרונה:

• אישור עקרוני תחילת ספטמבר:

משכנתא מבוקשת: 1,600,000 ₪ ; החזר חודשי התחלתי: 8,156 ₪ .

• אישור עקרוני סוף אוגוסט.

משכנתא מבוקשת: 1,750,000 ₪. החזר חודשי התחלתי: 8,892 ₪ .

ביקשנו מהבנק משכנתא בגובה 2,000,000 ₪, כאשר נמשוך בפועל רק את מסלולים 1 + 2.

שני המסלולים האחרונים לראותם בלבד (אפשר למשוך את מסלול 3 היה ויזדקקו לסכום נוסף).

יש לכם שאלות? רוצים לבקש התייחסות לתחום נוסף בניוזלטר הבא? כתבו לנו

Shukimala360@gmail.com