במהלך ספטמבר 2019 התבשרנו בכלי התקשורת על הצעה חדשה לתקנה בתחום המשכנתאות.
מדובר בהצעה מבית היוצר של סיעת כולנו, באמצעות שר הכלכלה אלי כהן, להגדלת המימון המקסימאלי למשכנתא ל 90%, מ 75% הנוכחי. מדובר במשכנתא למחוסרי דיור לרכישת דירה ראשונה, בכפוף למגבלות שונות הנותרות בעינן, ובתוספת מגבלת מחיר של עד 1.3 מיליון ₪. עפ"י ההצעה המדוברת המדינה תערוב לבנקים על 15% הנוספים כך שהם לא יהיו חשופים לסיכון נוסף מעבר לקיים כרגע.
תזכורת:
בשנה שעברה העלתה חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס הצעה למשכנתא במימון גבוה של 90% למחוסרי דיור. משרד האוצר וגורמים פוליטיים אחרים תקפו קשות את היוזמה בתואנה של פופוליזם ופגיעה קשה בכלכלה לאורך זמן. אז מה קרה היום שהמתנגדים הפכו עורם? פוליטיקה! בחירות באוויר…
כצפוי, גם להצעה הנוכחית קמו מתנגדים רבים הטוענים שהיא תסכן את כלכלת ישראל בכלל ואת שוק הנדל"ן בפרט ותגרור את כולנו למשבר סאב פריים כמו בארה"ב… ועוד מרעין בשין.
האם ההצעה באמת תנגיש דירות לרבים שידם אינה משגת צבירת הון עצמי? האם היא מייצרת סיכון משמעותי לכלכלה?
אנחנו נדלג על השיקולים הפוליטיים של הנוגעים בדבר וננתח את ההצעה מבחינה מקצועית בלבד:
ניקח לדוגמא דירה בשווי 1 מיליון ₪:
עפ"י הנוהל הקיים כיום מחוסרי דיור יכולים לקבל משכנתא ע"ס 750,000 ₪ – הון עצמי מינימאלי 250,000 ₪.
עפ"י ההצעה החדשה יוכלו לקבל עד 900,000 ₪ – הון עצמי מינימאלי 100,000 ₪ !!! בהחלט מקל על נקודת הפתיחה. אולם מה המחיר של זה מבחינת המשכנתא?
ההחזר החודשי על 750,000 ₪ ל 25 שנים יעמוד על כ 3,600 ₪.
ההחזר על 900,000 ₪ לאותה תקופה יעמוד על כ 4,300 ₪.
הפרש של 700 ₪ בין שתי האפשרויות. אם נוסיף לחישובים שלנו את העלייה הצפויה במשתנים המשפיעים על המשכנתא לאורך זמן – הצמדה למדד וריביות משתנות – אזי, אני משער שבתסריט ריאלי נקבל בתוך 10 שנים פער סביב 800 ₪ עד 900 ש"ח בהחזר החודשי בין שתי המשכנתאות.
האם מדובר בהפרש דרמטי שאמור למוטט את המשפחה?
כל משפחה תתייחס אחרת לנתון הזה, אך לפי עניות דעתי אם המשפחה נקלעת לקשיים משמעותיים עקב משכנתא של 900,000 ש"ח סביר להניח שהיא היתה נכנסת לסחרור גם עם משכנתא של 750,000 ₪.
הגבלה חשובה הקיימת בשוק המשכנתאות היא: יחס ההחזר החודשי להכנסה נטו לא יעלה על 40%. זהו מנגנון בלימה נוסף המאפשר סינון של הלווים המסוכנים.
ניקח שוב את המשפחה מהדוגמא: אם ההכנסה נטו היא 10,000 ₪ בחודש הם בכל מקרה לא יוכלו לקבל משכנתא 90% ל 25 שנים שכן ההחזר החודשי עולה על 40% מהנטו. ההכנסה המינימאלית הנדרשת לעסקה כזאת היא סביב 11,000 ₪ לחודש (ישנם בנקים שמקשים יותר ומגבילים את יחס ההחזר ל 35% מהנטו).
חשוב להדגיש:
ברור שהסיכון בהלוואה גדולה יותר גבוה מהסיכון בהלוואה נמוכה יותר… אך כשאנו בוחנים את תוספת הסיכון (הדלתא) אל מול המצב הקיים – לדעתי מדובר במחיר סביר יחסית, כאשר מנגד נפתחות אפשרויות לזוגות צעירים בעלי הון עצמי נמוך שעד היום רכישת דירה לא היתה בהישג ידם. אם וכאשר תעבור ההצעה – עם הון עצמי של 100,000 ₪ בלבד יתאפשר לזוג הצעיר לרכוש דירה במיליון ₪.
לסיכום:
העובדה שההצעה מדברת על הגבלת מחיר של 1.3 מיליון ₪ ורק למחוסרי דיור להם זו דירה ראשונה (בניגוד למשפרי דיור המוכרים דירה ורוכשים אחרת) תוחמת את הסיכון לאחוז קטן יחסית מסך עסקאות הנדל"ן. הגבלת המחיר תוחמת גם את האזור הגיאוגרפי של הדירות כך שמדובר בעיקר בדירות בפריפריה (או דירות מאד קטנות וזולות באזור המרכז). סביר להניח שמהלך שכזה יגרום לגידול בביקושים ולעליית מחירים (בניגוד להבטחת הבחירות הקודמות של כחלון…) אך זו לא אמורה להיות עלייה דרמטית עקב המגבלות והאיזונים שצוינו קודם. בסה"כ- אני בעד.
