12.04.22
הבהרות לגבי העלאת הריבית וההשפעה על המשכנתא:
לראשונה מזה מספר שנים העלה נגיד בנק ישראל את הריבית ב 0.25% לרמה של 0.35%.
צעד צפוי לחלוטין. סבירות גבוהה מאד שהריבית תמשיך לעלות בחודשים ובשנים הקרובות.
ריבית בנק ישראל משפיעה במיידי ובאופן ישיר על מסלול הפריים במשכנתא שלנו. ריבית הפריים הינה ריבית בנק ישראל + 1.5%. עד שלשום הריבית עמדה על 0.1% והפריים על 1.6% לשנה. כעת, לאחר ההעלאה, ריבית הפריים הינה 1.85%.
מאז ההודעה על העלאת הריבית תוהים רבים האם לא כדאי לשנות את הפריים למסלול קבוע. או למה מלכתחילה לא לקחנו מסלול קבוע במקום הפריים… וכו'. החששות ברורים. בהחלט לא נעים כשהמשכנתא מתייקרת ומהתקשורת עולה תמונה מאד מפחידה. אבל זיכרו שרק לפני שנה כשבנק ישראל הסיר את מגבלת השליש במסלול הפריים לעד שני שליש – בתקשורת הסבירו לנו איך מדובר בצעד נהדר ללווים שיפחית את עלויות המשכנתא כי ריבית הפריים מאד נמוכה ועד כמה כדאי לכולם להגדיל את נתח הפריים למקסימום המותר… אמירות פופוליסטיות וחסרות אחריות אז וגם עכשיו. משכנתא היא הלוואה גדולה לתקופה ארוכה מאד ולכן, חשוב לפעול בשיקול דעת ואורך רוח ולא כתגובה אימפולסיבית ואמוציונלית לשינוי זה או אחר בשוק.
משכנתא טובה נבנית בתכנון חכם ובהתאמה לצרכים ולמגבלות שלנו תוך ניהול ופיזור סיכונים. לכל אחד ממסלולי המשכנתא יש יתרונות אותם נרצה לנצל לטובתנו ויש גם חסרונות אותם נעדיף להקטין. כל מסלולי המשכנתא למעט אחד – ריבית קבועה לא צמודה – צמודים למשתנה אחד (מדד או ריבית משתנה) או לשניים (מדד וריבית משתנה). כלומר בכולם טמון סיכון ואי וודאות. המסלול הוודאי היחיד הוא כאמור ריבית קבועה לא צמודה, אך החיסרון העיקרי בו הוא ריבית גבוהה ביחס לאלטרנטיבות. ככל שאנו מעמיסים יותר על מסלול זה כך גם ההחזר החודשי ההתחלתי שלנו יעלה וגם נהיה חשופים יותר לקנסות היוון בעתיד למקרה של סילוק מוקדם או מיחזור המשכנתא.
מסלול הפריים הוא מסלול עם המון יתרונות אבל עם חיסרון אחד גדול בתקופה של ריביות כל כך נמוכות של השנים האחרונות – אין לריבית לאן לרדת אלא רק לעלות… וזה בדיוק מה שקורה עכשיו וכפי שציינתי זה היה צפוי מזה זמן מה. מנגד, ריבית הפריים מלכתחילה נמוכה מאד בהשוואה לריביות במסלולים האחרים (גם לתקופות ארוכות), וודאי בהשוואה לריבית הקבועה לא צמודה, כך שגם לאחר העלאת הריבית הנוכחית וגם לאחר העליות הצפויות הבאות היא כנראה תהיה נמוכה מהאלטרנטיבה. בנוסף, בין יתר היתרונות, זהו מסלול גמיש לשינויים ואנו לא חשופים בו לקנסות היוון למקרה ונרצה למחזר או לסלק בהמשך.
דבר נוסף שחשוב לציין – אמנם בנק ישראל מעריך שתהיינה מספר העלאות ריבית בשנה הקרובה עד לרמה של 1.5%, כלומר ריבית פריים 3%, אך לדעתי מה שבנק ישראל עושה כרגע הוא הפרחת בלון ניסוי כדי לבדוק כיצד השוק מגיב. אם הכל יילך כמתוכנן – בהחלט סבירות גבוהה שנראה המשך העלאות השנה ובשנים הקרובות. אך חשוב לזכור שהעלאת ריבית מצד אחד מרסנת פעילות ואמורה לדכא עליית מחירים אך מנגד היא משפיעה גם על פרמטרים אחרים במשק. לדוגמא שער השקל אל מול הדולר ושאר המטבעות וכו'. כלכלת ישראל גם מושפעת לחלוטין מתהליכים כלכליים גלובליים בארה"ב ובמדינות אחרות בעולם. או כפי שד"ר הלמן היה אומר – לכל פעולה כלכלית יש בד"כ השפעה רב ממדית ולא חד ממדית. לכן קשה מאד להעריך מראש מה יקרה ואיך כלל השוק יגיב להעלאות.
לסיכום, המלצה שלי היא לא להגיב כרגע בצעדים המונעים מהחששות או מחוסר הבנה אלא לקחת קצת אוויר ולהמתין להתבהרות. בינתיים אפשר לקרוא קצת כדי להבין מהי משכנתא, מהם יחסי הגומלין בין המסלולים המרכיבים את התמהיל ומהן האפשרויות העומדות בפניכם כדי לפעול בצורה מושכלת עד כמה שניתן.
לסיום, כדי להפחית קצת אי וודאות וחששות לגבי העליה הצפויה בהחזר המשכנתא, הנה שיטה מאד פשוטה כיצד לחשב בקירוב באופן די מהיר וללא צורך במחשבון משכנתא את השפעת עליית הריבית על ההחזר החודשי של המשכנתא שלנו:
כלל אצבע – על כל 100,000 ₪, כל עלייה של 0.1% (עשירית אחוז) בריבית השנתית גורמת לעלייה של כ 5 ₪ בהחזר החודשי שלנו.
נוסחה מקורבת: 5 ש"ח * (יתרת הסכום במסלול הרלוונטי במשכנתא שלנו/100,000) * (שיעור עליית ריבית/0.1%)= התוספת להחזר החודשי בש"ח, בעקבות עליית הריבית.
לדוגמא:
א. נניח ויתרת הסכום במסלול הפריים שלנו היא 370,000 ₪. הריבית עלתה ב 0.25%.
החזר חודשי יעלה ב – 46 ₪ בקירוב.
החישוב הוא 5 ₪ * 3.7 ( ₪ 370,000/₪ 100,000) * 2.5 (0.25%/0.1%).
ב. יתרת מסלול הפריים 700,000 ₪ והריבית עולה באחוז שלם.
החזר חודשי יעלה ב 350 ₪ בקירוב.
החישוב הוא 5 ₪ * 7 * 10.
מוזמנים לשאול ולהתייעץ.
