בחלק זה נברר מהם הכללים, המגבלות וגבולות הגזרה לקבלת משכנתא. כל המידע כאן רלוונטי למשכנתא חדשה וגם למחזור משכנתא קיימת.
כללים ומגבלות במשכנתא
א. לכמה שנים אוכל לפרוס את המשכנתא? כיום המשכנתא ניתנת לתקופה של עד 30 שנים או עד גיל 75, הנמוך מביניהם (לעיתים מאשרים עד גיל מאוחר יותר).
ב. אחוז המימון משווי הנכס אותו נוכל לקבל כמשכנתא?
• דירה יחידה ראשונה עד 75%.
• משפרי דיור – דירה יחידה – עד 70%.
• דירה שנייה ואילך עד 50%.
ג. מהן מדרגות המימון המשפיעות על גובה הריבית? אחוז המימון משפיע מאוד על גובה הריביות שתקבלו, להלן המדרגות הרלוונטיות:
• עד 45% מימון – מעולה.
• בין 45% ל 60% – טוב.
• בין 60% ל 70% – לא משהו.
• בין 70% ל 75% – לא משהו בכלל.
• חשוב להדגיש: נכון להיום, המדרגה הדרמטית ביותר מבחינת תנאי המשכנתא היא ב 60%.
• בתחילת 2018 הוציא בנק ישראל הוראה חדשה לבנקים למשכנתאות של הפחתת הביטחונות להם נדרשים הבנקים עצמם עבור משכנתאות מעל 60%. הוראה זו אמורה להיות מתורגמת לריביות נמוכות יותר עבורנו הלווים. עד שעת כתיבת מאמר זה, אמצע 2018, ההטבה עדיין לא גולגלה ללקוחות ברוב רובם של הבנקים. במילים פשוטות – לעת עתה הבנקים מרוויחים יותר על משכנתאות במימון גבוה במקום שאנו נהנה מהוראה זו…
ד. כיצד נחשב את גבול גובה ההחזר החודשי האפשרי?
כלל האצבע הוא: החזר חודשי של המשכנתא + החזר על הלוואות אחרות בחשבון (הארוכות מ – 1.5 שנים) לא יעלה על 40% מהנטו. ישנם מקרים בהם בנקים מחמירים יותר ולא מאפשרים לעבור אחוז נמוך יותר, בהתאם למאפייני התיק.
דוגמא:
זוג מרוויח בחודש 15,000 ₪ נטו. בחשבון ישנה הלוואה ל – 3 שנים, החזר חודשי 1,000 ₪.
החזר משכנתא מקסימאלי אותו יאשר הבנק, בכפוף למבחנים נוספים:
40% מ- 15,000 = 6,000 ₪. נקזז מהסכום את ההחזר על ההלוואה בחשבון. קרי, החזר משכנתא לא יעלה על 5,000 ₪ לחודש.
ה. מגבלות על מסלולי משכנתא:
• מסלול בריבית המשתנה באינטרוול של פחות מ- 5 שנים (דוגמת הפריים, מק"מ שנה, מט"ח, ריבית משתנה כל שנתיים וכו' – עד 1/3 מסכום המשכנתא.
• כל מסלולי הריביות המשתנות יחדיו מסעיף קודם + ריביות משתנות באינטרוול של 5 שנים ויותר לא יעלו על 2/3 מסכום המשכנתא. במילים אחרות – לפחות 1/3 מהסכום בריבית קבועה.
• חשוב להדגיש: הבנקים בד"כ יוליכו אתכם לחלוקה הנוחה להם, הכוללת נתח נכבד עד כמה שמותר של ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד, או לא צמודה. לעיתים המשתנה תבוא על חשבון הפריים. הלקוחות בטוחים שזו האפשרות היחידה. ובכן, לא כך היא. הכח בידיים שלכם להחליט על תמהיל המשכנתא, בתוך המגבלות הקיימות.
ו. שינויים במגבלות עבור מחיר למשתכן: במקרה של זכייה במחיר למשתכן המגבלות והכללים קצת גמישים יותר. אחוז המימון שלכם נגזר ממחיר השוק של הדירה (מחיר מייצג של השמאי), כך שביחס למחיר המבצע של הדירה תוכלו לקבל אחוז מימון גבוה מהרגיל. המגבלות כרגע הן עד 75% משווי השוק, ובד"כ לא יותר מ 85% ממחיר הזכייה או מינימום הון עצמי של 100,000 ₪.
לסיכום
הכללים והרגולציה במשכנתאות שונים מאשר אילו שבהלוואות רגילות אותם אנו נוטלים מהבנק.
כללים ומגבלות אילו משתנים במהלך הזמן בהתאם להחלטות המפקח על הבנקים ולעיתים עקב שינויי חקיקה.
באופן כללי נאמר לנו שהכללים והמגבלות באים להגן עלינו אך למען האמת הם נוצרים בעיקר כדי להגן על המערכת הבנקאית בתסריטי משבר…
בכל מקרה – בתוך הכללים והמגבלות הללו אנחנו צריכים לבנות את המשכנתא הטובה ביותר לנו!
בחלק הבא נדסקס על לוח שפיצר בהשוואה לשיטת קרן שווה. אלו הן השיטות בהן מחושבת המשכנתא שלנו, כולל יתרונות וחסרונות של כל שיטה ואיזו מהן עדיפה ללקוח.
