כיצד מתכננים משכנתא איכותית? חלק ד'

בחלק זה נלמד על קנסות היוון בפירעון מוקדם של המשכנתא.

עמלות וקנסות בפירעון מוקדם

בבואנו למחזר, לסלק או לשנות את תנאי המשכנתא אנו חשופים לעמלות שונות מצד הבנק. בין היתר אנו עלולים להיתקל בעמלת אי הודעה מוקדמת, עמלה תפעולית, עמלת מדד ממוצע ועוד מרעין בישין. העמלה הדרמטית מכולן היא עמלת היוון הפרשי ריבית (שידועה גם בשם קנסות היוון). לפני שאפרט על קנסות ההיוון, חשוב להדגיש שהעמלות הללו אינן רלוונטיות לפירעון מוקדם של כספי הזכאות (הלוואות מדינה).

מהם קנסות היוון?

הקנס הוא מעין פיצוי שאנו, הלווים, נדרשים לשלם לבנק על הפסד הכנסות הריבית הנגרם לו כתוצאה מהשינויים אותם אנו מעוניינים לבצע במשכנתא. מתי נגרם נזק או הפסד לבנק? כאשר ריבית המשכנתא שלנו או הריבית הממוצעת בעת לקיחת המשכנתא – הנמוכה מביניהן – גבוהה מהריבית הממוצעת בזמן השינוי/סילוק/פירעון מוקדם אותם אנו מעוניינים לבצע. במילים פשוטות, הבנק מכר לנו כסף בריבית גבוהה יותר מאשר מחיר הכסף בזמן השינוי. לכן נגרם לו הפסד ועלינו לפצות אותו על כך. במקרה של סיטואציה הפוכה, כלומר ריבית המשכנתא שלנו נמוכה מהריבית הממוצעת בזמן השינוי – לא יופיע קנס היוון עקב השינוי. נהפוך הוא – אני משער שהבנק ישמח למכור כסף זול בכסף יקר יותר…

כיצד מחושב גובה הקנס?

החישוב נעשה ע"י היוון (המרה של התשלומים העתידיים לערכם בהווה) של כל התשלומים החודשיים העתידיים שנותרו להלוואה (או את החלק היחסי אם מדובר בפירעון חלקי) בריבית המקורית/או הממוצעת בזמן לקיחת המשכנתא, הנמוכה מביניהן. לאחר מכן מהוונים את התשלומים החודשיים העתידיים שנותרו להלוואה עפ"י הריבית הממוצעת בזמן השינוי. הקנס הגולמי יהיה בגובה ההפרש ביניהם. לאחר מכן מחושבת הנחה על הקנס בהתאם לשנים שחלפו מאז לקיחת המשכנתא:
• עד שלוש שנים – אין הפחתה בגובה הקנס.
• לאחר 3 עד 5 שנים – הפחתה של 20% מהסכום.
• לאחר 5 שנים ואילך – הפחתה בגובה 30% מהסכום (במקרה של הלוואה משלימה המספרים מעט שונים).

באילו מסלולים אנו חשופים לקנסות היוון?

בכל המסלולים למעט ריביות משתנות באינטרוול של שנה ומטה. כלומר, על מסלול הפריים, מט"ח, מק"מ לשנה – אין קנס היוון בכל מקרה. במקרה של ריבית משתנה באינטרוול גבוה משנה – כגון משתנה כל 5 שנים – הקנס מחושב עפ"י הפרש היוון התשלומים עד תחנת השינוי + הפרש היוון יתרת הקרן בתחנת השינוי הקרובה.
אם השינוי מתרחש בתחנת שינוי הריבית – אין חשש מקנסות.

דוגמא לחישוב קנס היוון

לקחנו משכנתא בגובה 400,000 ₪ ל – 25 שנים בריבית קבועה של 4.5%. לאחר 6 שנים אנו מבקשים לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה. יתרת המשכנתא עומדת על כ- 340,000 ₪. לצורך החישוב – נניח והריבית הממוצעת בזמן לקיחת המשכנתא, עפ"י דו"ח בנק ישראל, היתה 4.75% והריבית הממוצעת ביום השינוי לתקופה של 19 שנים (25 שנים פחות 6) היא 3.8%.
ראשית, ברור לנו שיהיה קנס כי ריבית המשכנתא גבוהה מהריבית ביום השינוי. שנית, כיוון שהריבית המקורית שקיבלנו נמוכה מהריבית הממוצעת על אותו מסלול באותה תקופה – החישוב יבוצע כהיוון ההפרש שבינה לבין הריבית הממוצעת ביום השינוי. כלומר ריבית 4.5% אל מול 3.8%. אם אנו מעוניינים בסילוק כל יתרת המשכנתא – גובה הקנס במקרה הזה יעמוד על כ- 14,000 ₪. אם נרצה לפרוע רק 150,000 ₪ מתוך יתרת המשכנתא – הקנס הוא יחסי ויעמוד על כ- 6,000 ₪.
טיפ חשוב
בתמהיל משכנתא נתון – אם בבואנו למחזר אך ורק על מנת להוריד ריביות, ללא שינויים בתמהיל: המחזור ישתלם רק אם הריבית החדשה שנקבל מהבנק תהיה נמוכה מהריבית הממוצעת בזמן המחזור. אם נחזור לדוגמא: הרי שהקנס מגלם את הפער שבין הריבית המקורית של המשכנתא שלנו (4.5%) לריבית הממוצעת בזמן השינוי (3.8). כלומר, כל ריבית חדשה שנקבל ותהיה גבוהה או שווה ל 3.8%, לא ישתלם לנו למחזר!! רק ריבית חדשה נמוכה מ 3.8% (וכדאי שתהיה הרבה יותר נמוכה) תייצר לנו חיסכון אל מול המשכנתא הנוכחית.
לסיכום
קנס היוון הינו פיצוי לבנק על הפסד ריבית הנגרם להם בשעת מחזור/סילוק משכנתא. בשיקולי כדאיות מחזור חייבים לקחת בחשבון את הקנסות, אם קיימים. במחזור משכנתא איכותי ומקצועי בד"כ קנסות ההיוון לא יהוו משקל נגד גדול עד כדי כך שלא ישתלם למחזר, בעיקר משום שרוב החיסכון נוצר מתמהיל חכם בשילוב עם ריביות טובות ולא רק ממראית עין של ריביות אטרקטיביות…
שימו לב, לעיתים אנו מעוניינים למחזר לא רק מסיבות של חיסכון פוטנציאלי אלא בלית ברירה – הפחתת החזר חודשי לדוגמא. במקרים כאלה שיקולי החיסכון נדחקים מעט הצידה לטובת המציאות וההכרח.