היום נדבר ת'כלס – כיצד כל אחד מכם יכול לחסוך המון, אבל המון כסף בתכנון קצת יותר חכם של המשכנתא שלו.
במאמרים האחרונים שפורסמו כאן סקרנו את מסלולי המשכנתא על יתרונותיהם וחסרונותיהם, דיברנו על לוח שפיצר, קנסות היוון ועוד. במאמר האחרון משישי שעבר הצגתי את "מודל התמהיל האקטיבי" – מודל שמנצל באופן אופטימאלי את יתרונות ומאפייני מסלולי המשכנתא השונים על מנת לייצר משכנתא איכותית ומקצועית בה תוכלו לחסוך עשרות ומאות אלפי ₪ אל מול כל משכנתא אחרת.
דוגמא לחיסכון ענק בתכנון יעיל של המשכנתא:
אז הנה דוגמא פשוטה כיצד עם קצת מחשבה וקורט יצירתיות תוכלו בקלות לחסוך מלא כסף, תוך שימוש בכל מה שכתבתי כאן בשבועות האחרונים.
חשוב להדגיש: המשכנתא המופיעה בדוגמא היא רק דוגמא אחת מתוך אלפי אפשרויות. לא מומלץ ולא כדאי להשליך ממנה על המשכנתא שלכם. נסו להבין את העקרונות ואת החשיבה שבבסיס תכנון התמהיל.
מתחילים – נניח משכנתא של 800,000 ₪ בהחזר חודשי התחלתי בגובה 4,410 ₪ המחולקת עפ"י התמהיל הבא:
1. 200,000 ₪ – מסלול פריים – 20 שנים – ריבית 1.2% (פריים מינוס 0.4%).
2. 328,000 ₪ – מסלול ריבית משתנה 5 צמודה – 20 שנים – ריבית 3.2%.
3. 272,000 ₪ – מסלול ריבית קבועה צמודה – 20 שנים – ריבית 3.8%.
כמה בסה"כ ישלמו בני הזוג על המשכנתא הזאת?
אם נהיה מאד מאד אופטימיים, נקווה שהמדד יהיה מאד נמוך והריביות לא יעלו כלל למשך כל 20 השנים הבאות – נשלם כ 1,200,000 ₪ (תסריט אוטופי ולא ריאלי בעליל, אבל תומך מאד בתמהיל שקיבלנו). אם נהיה קצת יותר ריאליים, אך עדיין אופטימיים, וניקח בחשבון עלייה מתונה בריביות בעתיד ומדד שנתי ממוצע 2% נשלם כ 1,360,000 ₪. כמובן שבתסריטים פחות טובים נשלם הרבה יותר אך כרגע נתמקד בלהיות אופטימיים…
כעת, בואו ונראה מה ניתן לעשות כדי לחסוך הרבה כסף.
נבנה את המשכנתא הבאה:
1. 267,000 ₪ – פריים – 30 שנים – 1.2%.
2. 133,000 ₪ – משתנה 5 צמודה – 19 שנים – 3.2%.
3. 400,000 ₪ – קבועה צמודה – 15 שנים – 3.1%.
החזר חודשי התחלתי 4,444 ₪ (34 ₪ גבוה יותר).
שימו לב ל"תמהיל אקטיבי" בפעולה:
ראשית פרסנו את הפריים ל 30 שנים (ניצלנו את העובדה שמסלול זה גמיש לשינויים והריבית אינה עולה עקב הארכת תקופה). הארכת הפריים אפשרה לנו להקטין חשיפה במסלול 2 שהוא המסוכן והתנודתי מכולם ולקצרו בשנה. את רוב המשקל העברנו למסלול 3, הבטוח יותר, וקיצרנו תקופה בצורה משמעותית ל 15 שנים בלבד. בנוסף, קיצור התקופה לכשעצמו אפשר לנו להוריד את הריבית במסלול זה. כל השינויים הללו תוך שנשארנו על רמת החזר חודשי דומה. בסיום מסלול 3 נקצר את מסלול הפריים ונסיים את כל המשכנתא ב 19 שנים בלבד (תמהיל אקטיבי כבר אמרנו…?).
ובכן, כמה ישלמו בני הזוג על המשכנתא הזאת?
בתסריט האופטימי אוטופי ישלמו כ 1,075.000 ₪ ובתסריט הריאלי יותר כ 1,192,000 ₪.
בשורה התחתונה חיסכון של 125,000 ₪ ל 168,000 ₪ !!! בתשלומים מיותרים לבנק.
אגב, בתכנון משכנתא הרבה יותר מקצועי ומתוחכם ניתן לחסוך יותר מ 100,000 ₪ נוספים.
דבר נוסף: ככל שהמדד ועליות הריבית יהיו גבוהים יותר מהתסריטים שלקחנו בחשבון כך הפער בתשלומים בין שתי המשכנתאות יגדל לטובת האחרונה.
בשורה התחתונה:
משכנתא היא עניין רציני ויקר. המלצה שלי היא לקחת איש מקצוע איכותי שיתכנן לכם את המשכנתא הטובה ביותר וינהל את המו"מ מול הבנקים. אבל, אם החלטתם לעשות זאת בעצמכם – לפחות השתמשו בחוכמה בכלים שקיבלתם כאן כדי לחסוך הרבה מאד כסף. חג שמח ושנה טובה לכולם.
