מודל התמהיל האקטיבי
אז כולנו כבר מבינים שמשכנתא היא ההלוואה המשמעותית והגדולה ביותר שמשפחה ממוצעת לוקחת במהלך חייה. זו הלוואה הפרוסה לשנים רבות ותכנון לא מקצועי שלה ישפיע לרעה על חיינו לאורך הרבה שנים – מפגיעה בתזרים החודשי עקב תנודתיות בהחזרי המשכנתא וסיכונים אחרים הטמונים בה ועד ירידה אמיתית באיכות חיינו.
התחייבות לאורך זמן
לאחר שבנינו את המשכנתא הטובה ביותר עבורנו חשוב להישאר עם האצבע על הדופק ואחת למספר שנים כדאי לשים לב לשינויים המתרחשים בה ולהזדמנויות הצצות בדרך כדי לשפר את מצבנו. בקיצור, משכנתא זו עבודה… אין שגר ושכח.
כאן בדיוק נכנס מודל "התמהיל האקטיבי" אותו פיתחתי ושכללתי במהלך השנים.
ניתוח נכון של מסלולי המשכנתא
הרעיון העומד בבסיס מודל זה הוא ההבנה שלכל מסלולי המשכנתא המוצעים לנו ע"י הבנקים יש יתרונות וחסרונות מבחינה מימונית. אם אני מבין מהם היתרונות והחסרונות, יודע כיצד לנצל את היתרונות לטובתנו ואת החסרונות ל"גדר" או להפחית, לחבר בין המסלולים כדי לייצר את התמהיל האופטימאלי לצורכי הלקוח, ולקינוח גם יודע להשיג ריביות טובות על התמהיל המנצח – או אז המשכנתא תהיה החסכונית והטובה ביותר. 95% מהמשכנתאות בהן אני נתקל, בין אם הגיעו ישירות מיועצי המשכנתאות בבנקים (אותם אי אפשר להאשים בכלום כי הם עובדי הבנק…) ובין אם מיועצי משכנתאות פרטיים הפועלים בשוק (מערב פרוע ללא כל פיקוח ורגולציה, ומי שמשלם ביוקר הם הלקוחות שבטוחים שקיבלו את המשכנתא הטובה ביותר, אבל המציאות רחוקה מאד מכך, בד"כ), אינן בנויות בצורה חכמה וחסכונית ללקוח. כמעט בכל משכנתא שאני נתקל ניתן לייצר אלטרנטיבה מקצועית וטובה יותר החוסכת ללקוח עשרות אלפי ₪ לפחות. חד משמעית.
בניית משכנתא עפ"י עיקרון תמהיל אקטיבי
אז מה הופך את מודל "התמהיל האקטיבי" לאיכותי יותר? פשוט ניצול נכון של היתרונות המובנים במסלולים על מנת למקסם את החיסכון שלנו. בנייה חכמה של המשכנתא תאפשר לכם לבצע פעולה אחת או שתיים בעתיד על מנת לסיים את המשכנתא מוקדם יותר מהתקופה המקורית של המשכנתא. בנוסף ולא פחות חשוב, קיצור התקופה לכשעצמו, מעבר ליתרון הברור בלסיים את ההלוואה כמה שנים מוקדם יותר, מגדיל את החיסכון ויפחית תשלומים מיותרים לבנק.
הנה דוגמא פשוטה:
משכנתא ע"ס 600,000 ₪ בחלוקה קלאסית: שליש פריים, שליש משתנה 5 צמודה, שליש קבועה צמודה. כל המסלולים ל 20 שנים. החזר חודשי התחלתי סביב 3,150 ₪.
כמה נשלם על המשכנתא הזו? ובכן, אם נשמור על אופטימיות ונניח שהמדד והריביות המשתנות לא יעלו בצורה משמעותית בעשרים השנים הבאות אני מעריך שנשלם סביב 860,000 ₪.
אם נהיה יותר ריאליים (אך עדיין אופטימיים) לגבי המשתנים המשפיעים לנו על המשכנתא נשלם בין 930,000 ₪ ל 1,000,000 ₪. כמובן, ככל שנעריך מדד שנתי ממוצע גבוה יותר וניישר קו לגבי ההערכות על עליות הריבית בעתיד המשפיעות על הריביות המשתנות שלקחנו – כך נשלם יותר בסה"כ.
בנוסף לתשלום הכולל, כדאי לקחת בחשבון החזר חודשי הולך ועולה שיגיע לכ – 4,200 ₪ ויותר בהערכות הריאליות אופטימיות שלנו.
אלטרנטיבה בתמהיל המתוכנן עפ"י התמהיל האקטיבי:
ראשית, חשוב להדגיש שישנן הרבה מאד אפשרויות לבניית תמהיל טוב והעיקרון החשוב ביותר בבניית משכנתא איכותית הוא הכנת פרופיל לקוח מדוייק והתאמת המשכנתא לפרופיל – Tailor Made.
הדוגמא מטה מטרתה אך ורק הבנת צורת החשיבה והניתוח איתם אנו יכולים לייצר לנו משכנתא טובה יותר ואין לראות בה מודל לחיקוי עבורכם.
מתחילים: שלב ראשון אני מתחיל מהפריים – הפריים הוא מסלול מלא ביתרונות והחשובים ביותר מבחינתי הם שניים.
א. הריבית שנקבל בד"כ איננה מושפעת מאורך המסלול. כלומר, אם הבנק נותן לנו P-0.5% סביר להניח שזו תהיה הריבית בין אם ניקח את המסלול ל 15 שנים או ל 25 שנים.
ב. מסלול הפריים הינו המסלול הגמיש ביותר לשינויים ללא חשש מקנסות או מגבלות אחרות.
כעת, לאחר שהדגשנו את שני היתרונות החשובים הללו – נבקש את הפריים לתקופה המקסימאלית (שהרי הריבית איננה עולה מעצם הארכת השנים, תוך שאיפה לקיצור תקופה בהמשך – שכן המסלול גמיש לשינויים). הארכת תקופת הפריים מ – 20 שנים במשכנתא המקורית ל – 30 שנים כעת באופן אוטומטי מפחיתה את ההחזר החודשי משמעותית. הפחתה זו בהחזר החודשי מאפשרת לנו לבצע שינויים מהותיים בשאר המסלולים.
שלב שני: כעת, לאחר הארכת הפריים עומדות בפנינו הרבה מאד אפשרויות. נבחר אחת פשוטה מאד – ניקח את שאר הסכום בקל"צ ל – 18 שנים. החזר החודשי דומה להחזר מהמשכנתא המקורית – סביב 3,160 ₪.
ז"א המשכנתא הסופית שלנו נראית כך:
1. 200,000 ₪ בפריים ל – 30 שנים.
2. 400,000 ₪ בקל"צ – 18 שנים.
בסיום הקל"צ החזר חודשי יירד ביותר מ 2,500 ₪ כך שנוכל להנות מהחזר נמוך ל 12 השנים הנותרות. או… נוכל לקצר את מסלול הפריים ולעלות את ההחזר לקדמותו. כך נוכל לסיים את המשכנתא בין 20 ל 21 שנים בלבד.
כמה בסה"כ נשלם על המשכנתא החדשה?
• בתסריט שוק המאד אופטימי לטובת המשכנתא הקודמת נשלם סביב 800,000 ₪ (לעומת כ – 860,000 ₪ לפני). כלומר במצב הכי אופטימי ואפילו אוטופי לטובת תמהיל קודם אנו מצליחים לחסוך בתמהיל החדש סביב 60,000 ₪. כמובן שמכאן כל תסריט ריאלי יביא אותנו לחיסכון גבוה יותר…
• בתסריט השוק הריאלי שבחנו נשלם כעת סביב בין 816,000 ₪ ל 848,000 ₪ (לעומת 930,000 ₪ – 1,000,000 ₪ בהתאמה).
• יצרנו לעצמנו חיסכון של 110,000 ₪ ל 150,000 ₪ לפחות !!!
אז מה היה לנו כאן ואיך קרה הפלא הזה?
האמת שאין כאן קסמים ואין אחיזת עיניים אלא רק מחשבה והיגיון פשוט וניצול היתרונות של המסלולים וגידור החסרונות לטובתנו.
הארכת מסלול הפריים ב -10 שנים לא פגעה בנו מבחינת ריבית אבל בהחלט הורידה את ההחזר החודשי ואפשרה לנו גמישות גדולה בבחירת המסלולים ליתרת הסכום. בחרנו לקחת את כל הסכום הנותר בקל"צ כך שגידרנו את כל החשיפה לסיכוני מדד וריבית משתנה 5 שהיו מנת חלקנו במשכנתא קודמת ושהקפיצו את ההחזר החודשי ואת הסכום הכולל והיקר מאד שנשלם לבנק.
בנוסף, עלה בידינו לקצר את הקל"צ ל – 18 שנים וכך גם חסכנו שנתיים של ריביות גבוהות וגם הצלחנו להוריד ריבית עקב קיצור התקופה. ולקינוח – בסיום הקל"צ יתאפשר לנו לקצר את הפריים ולסיים הכל סביב 21 שנים ואף לחסוך עוד כמה שקלים של תשלומי ריבית.
ושימו לב, זו רק דוגמא… בטח לא האלטרנטיבה הטובה והחסכונית ביותר שאפשר לייצר במקרה הזה !!!
שתי נקודות חשובות לסיום:
האם בניית משכנתא עפ"י מודל התמהיל האקטיבי רלוונטית לכל המשכנתאות? ובכן, ישנן משכנתאות שמודל זה פחות רלוונטי אליהן. אילו הן המשכנתאות בעלות החזר חודשי התחלתי מינימאלי ביחס לגובה ההלוואה (פריסה לתקופה מקסימאלית של – 30 שנים וחלוקה קלאסית של התמהיל). במקרים הללו חוסר הגמישות ביחס שבין החזר חודשי לגובה ההלוואה לא מאפשר "יצירתיות יתר" בבניית התמהיל אלא רק מלחמה על גובה הריביות מול הבנקים. בכל מקרה, המשכנתאות שכן נבנות בהתאם לעקרונות המודל יהיו הרבה יותר חכמות, יעילות וחסכוניות לאורך זמן.
נקודה נוספת: מה יקרה אם בעתיד לא נעבוד על פי התכנון המקורי ונחליט שלא לנצל את התמהיל האקטיבי לביצוע פעולה כלשהי במשכנתא? מה אז, האם ניפגע מחוסר מהלך שכזה?
ז"א אם ניקח שוב את התמהיל האלטרנטיבי מהדוגמא מעלה ונחליט אחרי 18 שנים (סיום הקל"צ) שלא לקצר את הפריים אלא להשאירו לסיומו הטבעי לאחר 30 שנים. האם ניפגע ממהלך שכזה? אז במקרה כזה נשלם סה"כ בין 810,000 ₪ בתסריט המאד אופטימי ועד כ – 870,000 ₪ בתסריט הריאלי יותר. כלומר – גם בסיטואציה לא יעילה שכזאת בה לא ניצלנו את יתרונות התמהיל האקטיבי עד הסוף לטובתנו – עדיין נחסוך בין 50,000 ₪ ל 130,000 ₪ בהשוואה למשכנתא המקורית והבנאלית שקיבלנו מהבנק.
בתמהיל אקטיבי אנו נהנים ממשכנתא טובה הרבה יותר מהסטנדרט גם אם בעתיד נחליט לא לבצע שום פעולה נוספת. כלומר, בשורה התחתונה – לתמהיל אקטיבי אין שום חיסרון בהשוואה לכל תמהיל רגיל אחר – אלא רק יתרונות ורווח נקי.
