מחזור משכנתא
מחזור משכנתא הינו כל שינוי שהלווים מעוניינים לבצע בתנאי ההלוואה. בין אם מדובר בשינוי מסלולים, תקופות, גובה תשלום חודשי וכו'.
שלוש סיבות עיקריות למחזור:
א. כאשר הלווים מזהים הזדמנות לשינוי תנאי ההלוואה כך שהשינוי ייטיב עמם. אם משאירים את המשכנתא החדשה באותו הרכב מסלולים ישן, אזי, השיפור יכול לבוא לידי ביטוי בהקטנת ההחזר החודשי ללא צורך בהארכת תקופת ההלוואה, או בקיצור חיי ההלוואה תוך שמירה על גובה ההחזר. המצב האופטימאלי הוא גם וגם.
ב. שינויים במשכנתא הנעשים בגלל אילוצים ולאו דווקא משום שזיהינו הזדמנות לשיפור (מצב כלכלי שהורע, התרחבות המשפחה ובהתאם גם ההוצאות וכד'). לכן נוצר הצורך להקטין את ההחזר החודשי.
ג. הסיבה המהותית ביותר היא בנייה חדשה של המשכנתא בצורה מקצועית וחכמה תוך ניהול סיכונים מושכל. מחזור משכנתא איכותי מייצר חיסכון משמעותי בסך התשלומים לבנק, אך גם מפחית תנודתיות וסיכונים, מייצר קיזוז משמעותי בקרן כבר מתחילת הדרך ומנצל בורה אפקטיבית יתרונות של כל מסלול ומסלול לטובתנו הלווים ולא לטובת הבנק.
בבואנו לבדוק כדאיות מחזור חשוב לקחת בחשבון את קנסות ההיוון ועמלות הפירעון, אם קיימים.
כדאיות המחזור:
באופן כללי ניתן לומר שככל שתקופת ההלוואה הנותרת קצרה יותר או/ו ככל שיתרת ההלוואה קטנה יותר כך כדאיות המחזור קטנה. יחד עם זאת, לאור הריבית הגבוהה ששררה בשוק המשכנתאות עד לפני מספר שנים ובעיקר לאור תמהיל המסלולים הסטנדרטים והדי קבוע שהבנקים מציעים ללקוחות, בחלק גדול מהמקרים כדאיות המחזור היא גבוהה מאוד ויכולה להביא לחיסכון עצום ללווה.
דוגמא מהשבועות האחרונים: משפחה לקחה משכנתא לפני 12 שנים ל- 25 שנים. רוב סכום ההלוואה נלקח במסלול של ריבית קבועה צמודת מדד. אף על פי שהמשכנתא משולמת כבר כמעט חצי מהתקופה יתרת הקרן עומדת על סכום גבוה יותר מסכום ההלוואה המקורית!! בבדיקה שעשיתי הסתבר שמחזור ההלוואה כרוך בקנס של כ- 40,000 ₪.
למרות הקנס מוחזרה ההלוואה תוך בניית תמהיל מסלולים שונה לחלוטין מההלוואה המקורית. בהתאם לתמהיל השגנו ללקוח גם ריביות אטרקטיביות יותר. בסופו של יום הלקוח קיבל הלוואת משכנתא חדשה באותו החזר חודשי ולתקופה קצרה יותר. סך החיסכון המוערך עומד על כ- 150,000 ₪ עד 220,000 ₪ לאורך התקופה שנותרה.
כמובן שמדובר בדוגמא פרטית ולא מייצגת והמטרה היא להבהיר ששווה לבדוק כדאיות המחזור אחת למספר שנים בשוטף או כאשר אנו מזהים שינויים בשוק העשויים להיטיב עמנו.
לסיכום:
הדבר החשוב ביותר במשכנתא הוא בניית תמהיל נכון המותאם ללקוח והתפור בדיוק למידותיו בשילוב עם מיקוח קשוח מול הבנקים והשגת ריביות מעולות. כך מייצרים משכנתא איכותית, יעילה וחסכונית לאורך זמן.
