משכנתא כמרכיב חשוב בכלכלת המשפחה

שלום לכל הקוראים,
מדי פעם פונים אליי זוגות המחדדים אצלי את תחושת הפחד והאי וודאות הקיימות בציבור מהחור השחור הגדול הנקרא "משכנתא". לפני מספר שבועות נפגשתי עם בני זוג מאחד המושבים בעמק יזרעאל. בשנות השלושים לחייהם, שלושה ילדים, מתפרנסים ממוצע. מאפיינים די רגילים, כמו רובנו. מהשיחה עלו חששות רבים כיצד להתנהל עם המשכנתא, איך עושים מה, מה זאת בכלל משכנתא, האם נצליח לקבל משכנתא, מהי הדרך הנכונה ביותר להתנהל בתהליך, האם לחתום על רכישת הבית ולאחר מכן לברר בבנקים למשכנתאות או להיפך… ועוד ועוד.
ובכן, את המאמר הזה אנצל כדי לנסות ולעשות קצת סדר. במאמרים הבאים ניכנס קצת יותר לעומק מבחינה מקצועית ונראה כיצד בונים משכנתא איכותית עליה תשלמו פחות כסף ממה שהבנק היה רוצה.

קווים מנחים:

לפני שנתחיל אדגיש שמשכנתא היא הלוואה מיוחדת וייחודית בעלת מאפיינים אחרים מכל מגוון ההלוואות שהבנקים מציעים. עפ"י רוב זו ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר שמשפחה לוקחת ולתקופה הארוכה ביותר.
חשוב להפנים שאין משכנתא אחידה שהיא טובה לכולם. לכל משפחה ולכל משכנתא מגבלות וגבולות גזרה שונים הנגזרים מהרבה מאד פרמטרים סובייקטיביים. החכמה היא להתאים או לתפור לכל לווה את חליפת המשכנתא המתאימה והטובה ביותר בהתאם לפרמטרים הללו.
אחוזי מימון ויכולת החזר:
באופן כללי ניתן לומר שכל משכנתא המוגשת לבנק מאושרת או לא בהתאם לשני מבחנים גדולים (עפ"י הוראות הרגולטור) ולאחר מכן בהתאם למבחנים קטנים וספציפיים יותר של הלווים והעסקה בכלל ( בהתאם לשיקול הדעת של הבנק). המבחנים הגדולים הינם אחוז המימון של העסקה ויכולת ההחזר החודשית של הלווים ביחס להכנסה נטו.

אחוזי המימון:

עד 75% לבית יחיד וראשון, עד 70% למשפרי דיור בית יחיד, עד 50% לבית שני ואילך.
לאחוזי המימון משמעות נוספת מעבר לכמות הכסף אותה יכול לווה ספציפי לקבל – תנאי המשכנתא שנקבל מושפעים ממדרגת המימון בה אנו נמצאים. מדרגות המימון נקבעו בהתאם למגבלות וקשיים אותם הערים בנק ישראל על הבנקים. ככל שמדרגת המימון גבוהה יותר כך הבנק חייב להשאיר יותר כסף כבטחונות עבור המשכנתא שלנו ובתמורה הוא ידרוש מאיתנו ריביות גבוהות יותר.
מדרגות המימון:
א. עד 45% – מצב נהדר ללווים וסיכון נמוך לבנק.
ב. בין 45% עד 60% – מדרגה טובה.
ג. בין 60% עד 70% – לא משהו.
ד. בין 70% עד 75% – לא משהו בכלל!!!

 

יכולת החזר:

במהלך 2013 הוציא המפקח על הבנקים הנחיה חדשה לבנקים ובה הוא מטיל הגבלה על שיעור ההחזר על ההלוואות לדיור עד גובה של 50% מההכנסה נטו של הלווים. יחד עם זאת מעדכן המפקח כי ביחס החזר הגבוה מ – 40% נדרש הבנק להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%. במילים פשוטות יותר – התקרה המקסימאלית היא 50% אך אם אנו עוברים את רמת ה- 40% הבנק ייאלץ לשים בצד כבטחונות סכום השווה ל 100% מההלוואה שלקחנו. המשמעות היא שהלווים ייאלצו לשלם לבנק ריביות גבוהות משמעותית מהנהוג מתחת ל 40%. בפועל הבנקים נמנעים לחלוטין מלעבור 40% ואף ישנם בנקים שלא מוכנים לעבור 35%. אגב, מדובר על סך ההחזר החודשי על משכנתא פלוס הלוואות רגילות אם קיימות בחשבון (בד"כ אני ממליץ לא לעבור אחוז נמוך מזה בהרבה, אבל זו המגבלה הרשמית של הבנקים).
כלל אצבע שמטרתו אך ורק לעזור לכם בקבלת אינדיקציה בלבד להחזר משכנתא – נכון להיום על כל 100,000 ₪ משכנתא ההחזר החודשי המינימאלי הנדרש הוא סביב 450 ₪.
על סמך שני האינדיקטורים הללו כבר תוכלו להעריך את גבולות הגזרה שלכם לרמת המשכנתא שתוכלו לקבל ומכאן לגזור את השווי המקסימאלי של הנכס הפוטנציאלי.

דוגמא מספרית:

נכס ראשון ויחיד, הון עצמי 400,000 ₪, הכנסה נטו של שני בני הזוג 18,000 ₪. אין הלוואות בחשבון.
נגזור את גבולות העסקה הרלוונטית לנו: מבחינת אחוזי מימון – אם ברשותנו 400,000 המהווים לפחות 25% משווי הנכס, אזי המשכנתא המקסימאלית שנוכל לקבל היא בגובה 1.2 מיליון, כלומר שווי נכס עד 1.6 מיליון ₪.
כעת נבדוק את המבחן השני – יכולת החזר – משכנתא של 1.2 מיל' משמעה החזר חודשי מינימאלי סביב – 5,400 ₪. כיוון שההכנסה נטו היא 18,000 ₪ ו 40% מההכנסה הם 7,200 ₪ – אנחנו בתוך הטווח של שני המבחנים שציינו.
חשוב להדגיש שחייבים לקחת בחשבון שההחזר החודשי לא קבוע ויציב אלא צפוי לעלות בהמשך.
אם החלטתם לא לעבור החזר חודשי נמוך יותר – גזרו את המשכנתא המקסימאלית בהתאם לסכום שקבעתם ומכאן את שווי הנכס המקסימאלי. לדוגמא: החלטתם שאתם לא מעוניינים להתחיל בהחזר חודשי גבוה מ – 4,500 ₪. מכאן תוכלו לגזור את המשכנתא המקסימאלית שניתן להכניס לתוך ההחזר החודשי הזה. סביב 1,000,000 ₪.

שימו לב:
כשאני מציין משכנתא מקסימאלית ביחס לגובה ההחזר המבוקש – משמע מדובר בהחזר החודשי המינימאלי האפשרי למשכנתא נתונה. ככל שההחזר ההתחלתי שואף למינימום האפשרי כך המשכנתא תהיה פחות טובה לטווח ארוך! שכן כדי לייצר החזר מינמאלי אנו נדרשים לפריסת שנים מקסימאלית ותמהיל המורכב ממקסימום ריביות משתנות – שם נמצא מירב הסיכון והתנודתיות. לכן על משכנתא כזאת תשלמו הרבה מאד כסף.
טיפ חשוב לסיום:
אל תקריבו את העתיד לטובת הווה נח.

בניית המשכנתא האיכותית והחסכונית בישראל. נקודה!

עומד לקראת לקיחת משכנתא? יש לי המון דרכים שתוכל לחסוך עשרות אלפי שקלים.
השאר פרטים ושמע מה יש לי להציע לך

קבל את מדריך המשכנתא המקצועי ביותר בישראל במתנה!

נושאים עיקריים מהבלוג

מאמרים אחרונים מהבלוג

אהבת? שתף את הפוסט