משכנתא לבניה בנחלה בר רשות היא עסקה מורכבת יותר ממשכנתא סטנדרטית עקב בטחונות חלשים מהרגיל ומגבלות החלות על בעלי הנחלה, שכן מדובר במעין חכירת משנה של בעלי הנחלה – מול המושב – מול רמ"י (לעיתים גם הסוכנות היהודית מעורבת).
במאמר הזה נעסוק רק בהיבט המימוני – משכנתא – ולא אכנס להיבטים האחרים בנחלה (משפטיים, חוזיים וכדומה) שאין אני מוסמך בהם.
זום אאוט – הקדמה כללית למשכנתא באשר היא:
בסופו של יום בנק למשכנתאות מתפרנס ממכירת משכנתאות למימון רכישת/בנית הנכס וצריכה להיות סיבה מאוד מאוד מיוחדת שבנק לא יאשר משכנתא.
ראשית חייבים לעמוד בכללי הרגולציה – נכון להיום אלו שני כללי ברזל שלא ניתן לחרוג מהם:
א. נכס יחיד – עד 75% מימון. נכס שני ואילך – עד 50%.
ב. היחס בין ההחזר החודשי על המשכנתא להכנסה נטו (מינוס החזר הלוואות) לא יעלה על 40%.
ברגע שעמדנו בכללים אלו הבנק בד"כ ישמח למכור לנו כסף המתומחר בהתאם לאופי העסקה והלווים.
ככל שהביטחונות או/ו הלווים בעייתיים יותר – הסיכון של הבנק עולה. סיכון גבוה מתומחר בריביות גבוהות יותר מהרגיל. ייתכנו גם מגבלות על סכום המשכנתא, אחוזי המימון, גובה ההחזר החודשי וכו'.
אם הבעייתיות גדולה מדי (בנכס או בלווים או גם וגם) – ייתכן ולא תאושר המשכנתא. זהו כלל הנכון לכל עסקה ולאו דווקא לנחלה.
כלל אצבע נוסף שחשוב מאד לזכור: העובדה שבנק אחד לא מאשר משכנתא אין משמעה שגם הבנקים האחרים לא יאשרו.
לפני שנמשיך הלאה חשוב להדגיש נקודה חשובה נוספת הרלוונטית לסעיף הבא ובכלל: כיוון שאנו מעוניינים בבנקים שיתחרו ביניהם על המשכנתא שלנו כדי לקבל תוצאה איכותית עד כמה שניתן במסגרת מגבלות העסקה – חשוב לייצר מכנה משותף רחב. כלומר, לעמוד בדרישות ובבקשות המסמכים והאישורים של מספר בנקים. ייתכן ובנק אחד לא יבקש מסמך מסוים שבנק אחר מבקש ועדיין כדאי לנסות ולהשיג את המסמך. או אם בנק מסוים מבקש אישור בן ממשיך כדאי לנסות ולהמציא כזה גם אם בנק אחר לא דורש זאת. למה להתאמץ? כדי לייצר תחרות על המשכנתא שלנו ולא ליפול שבויים בידיים של בנק אחד שכן מוכן לאשר את המשכנתא. התחרות מייצרת דינמיקה לטובתנו – לדוגמא: ברגע שבנק אחד מאשר את המשכנתא ייתכן מאד שבנק אחר שעד אתמול הקשה מאד על התהליך וסרב להמשיך ללא אישורים מסוימים יחזור בו מהתעקשותו, יאשר וישפר את ההצעה כדי לא להפסיד את העסקה.
שורה תחתונה – נסו לייצר תחרות בין הבנקים גם אם התהליך לא פשוט.
זום אין: תהליך המשכנתא בבניה בנחלה:
ראשית: למי הבנק מתייחס כלווים?
- בבקשת משכנתא לבנית בית שני עבור בן ממשיך בנחלת ההורים, הבנק יבדוק גם את הבן ובן/בת זוגו וגם את ההורים בעלי הנכס. בסופו של דבר על מסמכי המשכנתא יחתמו כל הצדדים.
- הבנק יסתמך על ההכנסות של הלווים עצמם, כלומר הבן הממשיך ובן/בת הזוג (אך יבקש גם את מסמכי ההורים, כולל אישורי הכנסות).
- בן ממשיך מוגדר מי שרשום במנהל ככזה. בעבר הבנקים דרשו אישור רשמי מרמ"י על בן ממשיך. עד לפני מספר שנים רמ"י הנפיק את האישור. מאז, השתנו הכללים ולעת עתה הבנקים מסתפקים באישור המושב (אם כי מדובר בסוג של אחיזת עיניים – בפועל אין לאישור תוקף אמיתי).
- במקרים בהם לא קיימת במושב הגדרת בן ממשיך, ישנם בנקים המסתפקים באישור המושב שהבן חבר אגודה. לא כל הבנקים מקבלים את ההגדרה הזו כמספקת למשכנתא.
- אם הבן אינו מוגדר כבן ממשיך ואינו חבר אגודה, פתרון אפשרי נוסף הוא משכנתא של ההורים והבן כערב משלם. לא כל הבנקים מוכנים למודל כזה ואלו שכן סביר שיטילו מגבלות נוספות.
שנית: כמה משכנתא ניתן לקבל? איך השמאות משחקת תפקיד בתהליך?
- אם מדובר בנכס יחיד של הבן ניתן יהיה לקבל משכנתא עד 75% מימון (משווי הנחלה) אך לא יותר מעלויות הבניה. לאחרונה נתקלתי במקרה בו הבנק הגביל גם עד 75% מעלויות הבניה (שוב – לא בהכרח גם בנקים אחרים יגבילו).
- שמאי המעריך את הנחלה יתייחס לשווי משבצת המגורים (שטח צהוב – בד"כ 2.5 דונם), שווי נכס קיים ועלויות בניה של הבית החדש.
- חשוב לשים לב ששמאי אמור לציין שווי נטו של הנחלה לאחר ניכוי הוצאות מיסוי עתידיות משוערות לגופים הרלוונטיים, כך ששויי הנחלה בפועל נמוך הרבה יותר ממה שנדמה.
- שתי נקודות נוספות בנוגע לשמאות:
- מדובר בשמאות יקרה משמעותית מהרגיל. בניגוד לשמאות רגילה הבנק אינו מתערב ולא מגביל את המחיר שהשמאי דורש. בד"כ המחיר ינוע בין 4,000 ₪ ל 7,000 ₪.
- כדאי לוודא שהשמאי מורשה תקן 19 (שמאות מורחבת). ישנם בנקים המקפידים על שמאות מורחבת בנחלות על פי תקן 19 ואם תבצעו שמאות עם שמאי שאינו מורשה בבנק – ייתכן והדוח לא יתקבל ותידרשו לשמאות נוספת.
מהם תנאי הפתיחה שלי למשא ומתן? אילו מגבלות קיימות בכל אפשרות?
באופן כללי בבניה בנחלה סביר מאד להניח שתנאי הפתיחה יהיו פחות טובים מהרגיל. כלומר, ייתכן וניתקל במגבלות על אחוז המימון המקסימאלי, דרישה ליחס החזר/הכנסה נמוך מהרגיל, ריביות גבוהות יותר מעסקה רגילה וכו'.
כל אחד מהמודלים שפורטו לעיל משפיע אף הוא על תנאי הפתיחה במשא ומתן מול הבנקים.
- במקרים בהם אין במושב הגדרה של בן ממשיך והבנק מסתפק בהגדרה של חבר אגודה, סביר להניח גם שהבנק שיקבל אותה יגביל את תנאי המשכנתא מעבר לרגיל. לדוגמא: הכנסה גבוהה יותר, אחוז מימון נמוך, סכום הלוואה נמוך יותר וכו'.
- כאשר הלווה אינו מוגדר כבן ממשיך ואינו חבר אגודה, והמסלול הנבחר הוא משכנתא של ההורים והבן כערב משלם (או כל מודל אחר שהבנק מציע) חשוב להבין כי לא כל הבנקים מוכנים למודל כזה, מה שמצמצם את אפשרויות המיקוח. כמו תמיד, גם במקרה כזה בתוך מסגרת המגבלות של המשכנתא הספציפית אפשר לבנות את המשכנתא הטובה ביותר תוך בנית תמהיל חכם המותאם למגבלות ולמאפייני הלווים והנכס ומו"מ יעיל מול הבנקים.
מה עלי לעשות על מנת לקבל את המשכנתא הטובה והחסכונית ביותר?
- באופן כללי משכנתא איכותית היא משכנתא הנתפרת במדויק למידות הלווים – במסגרת מגבלות העסקה. ראשית, בונים את התמהיל (אסטרטגיית המימון) המתאים ביותר ללווים ולאחר מכן מנהלים מו"מ אגרסיבי וחכם מול הבנקים לקבלת התנאים הטובים ביותר על התמהיל הנבחר.
- מו"מ יעיל על תנאי המשכנתא חייב להתנהל מול שלושה בנקים לפחות ובמהלכו, בד"כ, חלק גדול מהמגבלות הקשיחות הופכות די גמישות (למעט רגולציה).
- חשוב לשמור על ראש פתוח ולא להתאהב במשכנתא שבניתם – לעיתים כדאי לבצע התאמות בתמהיל (אם אכן הן נדרשות) לאחר קבלת ההצעות מהבנקים. ושוב לשלוח אליהם לתגובה.
- אם תנאי המשכנתא לא טובים עקב המגבלות או חוסר תחרות בין בנקים – חשוב לבנות משכנתא גמישה המאפשרת מיחזור במינימום קנסות היוון בעתיד.
מסמכים נדרשים לבקשת משכנתא לנחלה בר רשות:
מסמכי לקוח:
- צילום ת.ז + ספח פתוח של כל הלווים.
- שכירים – 3 תלושי שכר אחרונים.
עצמאיים – שתי שומות מס אחרונות + אישור רואה חשבון על הכנסות לתקופה השוטפת שלאחר השומה.
- אישורי הכנסות נוספות כגון: ביטוח לאומי, קצבה, שכר דירה וכו'.
- תדפיסי חשבון עו"ש – 3 חודשים אחרונים.
- תדפיס יתרת הלוואות (במידה וקיימות).
מסמכי הנכס:
- במקרה של רכישה – חוזה רכש.
- במקרה של בנייה – היתר בנייה + תוכניות בנייה מאושרות + הסכם פיתוח.
- אישור זכויות בר רשות עדכני מרשות מקרקעי ישראל (נקי משעבוד וחובות).
- בישובים בהם הסוכנות היהודית הינה צד – אישור הסוכנות על גובה החוב. בהמשך התהליך נדרש אישור נוסף לרישום משכנתא.
- הסכם משבצת – חוזה בין ר.מ.י לבין הישוב (ממזכירות היישוב).
- הסכם חכירה בר רשות (דו צדדי או תלת צדדי – במקרה שהסוכנות היהודית מעורבת).
- אישור האגודה כי אין חובות כלפיה וכי אין חובות לאגודה בנוגע לנכס.
- אישור הרכב נחלה (מהאגודה).
- פסק משקם סופי (במידה ומונה משקם למושב).
- אישור בן ממשיך (במידה ומדובר בבן ממשיך).
