בשנים האחרונות הקיבוצים עוברים מהפכה בכל הנוגע לשיוך נכסים לחברים ומעבר מהקיבוץ השיתופי שהכרנו למודל של קיבוץ מתחדש.
מסלולי שיוך אפשריים
בקיץ 2016 עבר בג"צ מאד חשוב שנתן את הגושפנקא הסופית לתהליך שהחל בתחילת שנות ה- 2000. רוב הקיבוצים פועלים במסלול של "שיוך קנייני" – בסופו של תהליך נרשמות זכויות החבר על הנכס מול רמ"י כך שהבית הופך לרכושו הפרטי. בדיוק כמו בכל מקום אחר. מנגד, ישנם גורמים בתנועה הקיבוצית המושכים לכיוון "חלופת האגודה" – ייצור כלאיים בו הקרקע נשארת בבעלות הקיבוץ והחבר נרשם כחוכר משנה בעל זכויות חוזיות מול הקיבוץ ולא מול המנהל. אם בעבר לא היה אפשרי לחבר לקבל משכנתא משום שזכויות הקרקע אינן שייכות לקונה/לחבר אלא לקיבוץ, תהליך השיוך מאפשר כיום לבנקים להציע משכנתאות לחברים על בסיס סיומו העתידי של התהליך, שכן אז יירשמו הזכויות במקרקעין על שם החבר. מבחינת הבנק, "שיוך" "וזכויות החבר במקרקעין" משמעם ביטחונות איכותיים יותר להלוואה ע"י שעבוד הזכויות לטובתו.
למרות זאת, תהליך קבלת המשכנתא במקרים אלו אינה זהה למשכנתא רגילה בה בעל הנכס הוא גם בעל הקרקע. במשכנתא "רגילה" הלווים יכולים להיכנס לכל בנק למשכנתאות, לנהל מו"מ ולבחור באיזה בנק לחתום על המשכנתא – בקיבוצים התהליך קצת שונה ומוגבל יותר, עקב הבעייתיות בביטחונות.
תהליך קבלת המשכנתא
בשלב ראשון הקיבוץ והבנק צריכים להגיע להסכמות על מתן משכנתאות לחברים. הבנק יבקש אישורים ומסמכים שונים כגון: החלטת הקיבוץ על שיוך, הזכויות החוזיות של החבר, זיהוי הקרקע, כתב התחייבות של הקיבוץ עבור הלווים, בדיקת איתנותו הפיננסית של הקיבוץ ועוד. בהתאם לשיקול דעתו של הבנק ואיכות הערבויות הוא מחליט האם להיכנס לשיתוף פעולה עם הקיבוץ או לאו. במרבית המקרים הקיבוץ מסכם עם שניים-שלושה בנקים כאשר הפעילות תהיה מול סניף מאד מסוים של אותו בנק.
שימו לב, ככל שהקיבוץ יגיע להסכמות עם כמה שיותר בנקים, כך ייטב לכם הלווים. יותר בנקים משמע יותר תחרות ויותר כח מיקוח שלכם על תנאי המשכנתא. ייתכנו מקרים בהם בנק יסכים למתן משכנתאות רק עם ערבויות של קרן קמ"ע . בנקים אחרים ייתכן ויסכימו למהלך גם ללא הקרן, אך אם תחליטו על צירופה תיהנו מתנאים משופרים ועלויות משכנתא זולות יותר (בטחונות חזקים יותר). כרגע קרן קמ"ע עובדת עם טפחות, לאומי, איגוד ופועלים. צירופה של הקרן כרוכה בעלות.
לאחר שהבנק מאשר את מתן ההלוואות לקיבוץ מגיע השלב השני בו נבחן כל לווה בפני עצמו, בדיוק כמו בכל משכנתא רגילה + המגבלות המתבקשות מאופי העסקה.
מגבלות ומאפייני המשכנתא
מכיוון שהמשכנתא ניתנת כנגד ביטחונות שיהיה לבנק קשה יותר לממש במקרה הצורך, לרוב הבנק יקטין את הסיכון אליו הוא חשוף ע"י מספר צעדים המרעים את התנאים ללווה:
• לרוב הריביות תהיינה גבוהות יותר ממשכנתא רגילה.
• פריסה לטווח של עד 25 שנים בכפוף לגילאי הלווים (בניגוד ל 30 שנים במשכנתא רגילה).
• גובה ההלוואה בממוצע עד 700,000 ₪ או 70% (בנקים מסויימים מגבילים עד 60% מימון) משווי הנכס – הנמוך מבניהם. בשנה האחרונה בנק דיסקונט העלה את הרף ומאפשר משכנתא גבוהה יותר.
• בנקים מסויימים מתנים את המשכנתא רק עם השתתפות קרן קמ"ע.
• ייתכן והבנק יגביל את יחס ההחזר החודשי לנטו של הלווים לכדי 30% עד 35% (עד 40% במשכנתא רגילה).
• שווי הנכס ממנו תיגזר המשכנתא יקבע עפ"י דו"ח שמאי המשקלל פנימה את עלויות הבנייה על סמך היתרים ותוכניות בנייה + עלויות פיתוח ונוספות. אבל שימו לב, שווי הנכס אינו כולל את עלות הקרקע בשלב זה, מה שמגביל יותר את גובה הסכום שתוכלו ללוות בשלב זה.
תהליך קבלת הכספים מהבנק- ומה הלאה?
שחרור הכספים מתבצע בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה החל מסיום שלב היסודות ועד גמר. לאחר שמגיע מועד השיוך המיוחל תוכלו לקבל את המימון הנדרש לרכישת הקרקע (בכפוף לשובר מהמנהל ולעמידה במגבלות). כעת, כשאתם הבעלים הרשמיים של הנכס כדאי לבדוק כדאיות מחזור המשכנתא לתנאים של משכנתא רגילה וטובה יותר (לא בהכרח כדאי).
חשוב מאד לבנות משכנתא חכמה: מחד, תמהיל המאפשר מיחזור עם מינימום קנסות לכשיתבצע השיוך. מאידך, תמהיל איכותי לטווח ארוך על בסיס ניהול סיכונים במקרה ולא ישתלם למחזר. דוגמא קלאסית לסיטואציה בה לא משתלם למחזר – ריביות המשכנתא עולות משמעותית ובמועד השיוך בו אנו יכולים גם למחזר פשוט לא משתלם לבצע שינויים במשכנתא… במצב כזה ייתכן ויהיה כדאי להמתין להזדמנות אחרת.
לסיכום:
תחום המשכנתאות בקיבוצים בתוך קו כחול הוא תחום מאד דינמי המשתנה ומתפתח תדיר. חשוב מאד לשים לב לשינויים. בנקים שבעבר לא הסכימו להיכנס לקיבוצים ולממן בנייה או רכישת בתים מהקיבוץ – מוצאים בשנים האחרונות פתרונות יעילים לשני הצדדים. גובה הסכום המקסימאלי של ההלוואה הולך וגדל עקב פריצת הסכום ע"י בנק דיסקונט (משנת 2017) והיום ניתן למצוא בנקים נוספים המתגמשים בתנאים. בסופו של יום מדובר בנתח שוק גדול ורוב הבנקים רוצים להיות שם. עדיין, המשכנתאות הללו מוגבלות ופחות טובות ממשכנתאות רגילות וחייבים לתכנן אותן בצורה יעילה ואיכותית תוך שקלול האופציה לשינוי עתידי לאחר סיום תהליך השיוך.
