משכנתא למתחילים

משכנתא הינה אחת ההלוואות הגדולות, אם לא הגדולה ביותר, שאדם לווה במהלך חייו. הלוואה זו מלווה אותנו במשך רוב חיינו הבוגרים, משפיעה על רמת ההוצאות השוטפות ועל תזרים המזומנים המשפחתי ועולה לנו הרבה מאוד כסף. רובנו מתייחסים למשכנתא כגזירה משמים ולא ממש מנסים להבין קצת יותר לעומק את משמעותה והשלכותיה.
ננסה לעשות קצת סדר בבלאגן ולהסביר כמה נקודות חשובות.

ריבית:

גובה הריביות שיציע לנו הבנק נקבע עפ"י עוגנים חיצוניים (ריבית גיוסים, ריבית ממוצעת למשכנתאות של בנק ישראל, אג"ח מדינה – גליל, שחר, ריבית פריים ועוד) בתוספת מרווח בנקאי ובתוספת מרווח הסיכון של כל לקוח. גובה ההנחה שמקבל לקוח על הריבית מושפע מכושר מיקוח ועקשנות ומתמהיל המסלולים אותו הוא בוחר. בסופו של דבר הבנק איננו מלכ"ר ומשכנתא היא מוצר שהבנק מוכר כדי להרוויח כסף. וזיכרו שהאינטרס של הבנק, כמו כל גוף עסקי, הוא למקסם רווחים !
לעולם הבנק לא יציע ללקוחות את הריבית הנמוכה ביותר בכל המסלולים שבמשכנתא. הנחה במסלול אחד תגרור ריבית פחות אטרקטיבית במסלול אחר. עדיין, שווה מאוד להתאמץ ולהתמקח על גובה הריביות.
על מנת לקבל קצת קנה מידה ניקח דוגמא של משכנתא בגובה 500,000 ש"ח ל- 25 שנים. כל הורדה של חצי אחוז (0.5%) בריבית שווה לנו ירידה של כ- 150 ש"ח בהחזר החודשי – חיסכון של 45,000 ש"ח !!! לאורך כל התקופה (לפני היוון).

מסלולי משכנתא:

כיום מציעים הבנקים מספר לא קטן של מסלולים עיקריים ומהם ניתן לגזור מסלולים נוספים. חשוב לציין שבחודש מאי 2011 הוציא בנק ישראל הוראה המגבילה את שיעור ההלוואות בריבית משתנה באינטרוול של עד 5 שנים – לא יותר משליש מסכום ההלוואה (צמודת פריים, משתנה, צמודת מט"ח, צמודת מק"מ). עד שליש נוסף בריבית משתנה 5 שנים – כלומר, לא יותר משני שליש בריביות משתנות. יתרת הסכום – לפחות שליש – בריבית קבועה צמודה/לא צמודה.

מסלולי משכנתא עיקריים:

• משכנתא בריבית קבועה צמודת מדד
הלוואה שמורכבת בבסיסה מהחזרים שווים, אך עקב ההצמדה למדד המחירים לצרכן עולה ההחזר החודשי כשהמדד חיובי ואינו משתנה כשהמדד שלילי או אפס. מדד זה מתפרסם פעם בחודש והוא מושפע ממצב המשק. עפ"י בנק ישראל השאיפה היא למדד שנתי ממוצע שבין 1% ל 2.5, מכאן ניתן להסיק שבמשכנתא ל- 25 שנים החזר ראשון שמתחיל ב- 500 ₪, יסתיים לאחר 300 חודשים ברמות של כ- 900 ₪. ככל שההלוואה נלקחת לשנים יותר ארוכות כך ההצמדה למדד משפיעה יותר על יתרת הקרן ולמעשה גורמת לכך שבשנים הראשונות (לעיתים עד אמצע התקופה) הקרן בד"כ אינה מתקזזת ולעתים קרובות אף עולה.
* לווה המעוניין לפרוע את ההלוואה לפני מועד סיומה ייתכן ויצטרך לשלם קנס בגין הפרשי היוון (במקרה בו הריבית ביום הפירעון נמוכה מהריבית במשכנתא).

• משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד

מסלול די חדש יחסית בו גובה ההחזר החודשי נקבע מראש לכל תקופת ההלוואה.
מסלול זה אינו מושפע ממדד המחירים לצרכן או מריבית הפריים, ולכן מאפשר לכם לדעת מראש את גובה ההחזר אותו תשלמו גם במצבים בהם השוק ישתנה.
הריבית במסלול זה תהיה גבוהה משמעותית מהריבית במסלול המקביל צמוד המדד, שכן ההפרש מגלם את הציפיות לעליית המדד בשנים הקרובות. יחד עם זאת ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר כך מסלול זה משתלם יותר (בכפוף למיקוח על גובה הריבית).
משום הריבית הגבוהה ההחזר החודשי גבוה במעט מההחזרים הראשונים במסלולים צמודי המדד (עד שההצמדה למדד מגדילה משמעותית את ההחזר), אך רמת הוודאות גבוהה ומאפשרת תכנון מדויק של ההלוואה לכל אורך חייה.
* לווה המעוניין לפרוע את ההלוואה לפני מועד סיומה ייתכן ויצטרך לשלם קנס בגין הפרשי היוון (במקרה בו הריבית ביום הפירעון נמוכה מהריבית במשכנתא).

• משכנתא צמודת ריבית פריים

ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל המתפרסמת בכל חודש בתוספת 1.5%. בד"כ הבנקים מעניקים ללקוח את ההלוואה צמודה לפריים מינוס מרווח כלשהו (נתון למיקוח). ההלוואה אינה צמודה למדד אך גובה ההחזר משתנה בהתאם לשינויים בפריים. להלוואה זו יתרון משמעותי שכן יתרת הקרן פוחתת בכל חודש. מנגד החיסרון הגדול הוא באי הוודאות לגבי גובה הריבית בעתיד – עלייה של 1% בריבית הפריים מנפח את ההחזר החודשי הרבה יותר מעליית מדד של 1% בהלוואה צמודת מדד. ניקח לדוגמא שתי הלוואות שוות בכל הפרמטרים. אחת בריבית קבועה צמודת מדד ואחת צמודת פריים. גובה ההלוואה 100,000 ₪ למשך 20 שנים (240 חודשים), לשם ההשוואה נניח שהריבית הבסיסית שווה בשתיהן ועומדת על 3%.
ובכן, ההחזר ההתחלתי בשתי ההלוואות יהיה שווה (שכן כל הפרמטרים שווים) ועומד על 555 ₪ לחודש. עכשיו נעלה את המדד ואת הפריים ב- 1%. מה יקרה להחזרים?
ההחזר בריבית קבועה צמודת מדד יעלה ל- 560 ₪. לעומת זאת ההחזר בצמודת פריים יעלה ליותר מ 600 ₪.

• משכנתא צמודת מט"ח

הלוואה בשקלים חדשים צמודה לדולר/אירו/ין/פרנק שוויצרי, בריבית משתנה, הניתנת לתקופה של 4 עד 25 שנה. בהלוואה זו הריבית תשתנה כל 3 או 6 חודשים, כפי שייקבע בחוזה ההלוואה, על פי ריבית הליבור. בשנים האחרונות נהנו הלווים מריבית נמוכה. אך אליה וקוץ בה שכן מעבר לריבית הלווה חשוף לשינויים בשערי המטבע. לדוגמא בהלוואה צמודת דולר כאשר השקל נחלש מול הדולר משמע שהתשלום החודשי בש"ח גדל משמעותית. מתאימה בעיקר לבעלי הכנסות במט"ח (שכר, שכר דירה וכו').

* עמלת פירעון מוקדם

חשוב מאוד לבדוק טרם לקיחת המשכנתא ובוודאי כאשר ברצונכם לפרוע את כולה או חלקה, האם במקרה של פירעון מוקדם, מלא או חלקי, קיימות עמלות מסוגים שונים.
בחלק ממסלולי המשכנתאות, בעת הפרעון אתם נדרשים לשלם עמלת פירעון מוקדם הכוללת מספר עמלות: עמלת היוון, עמלת מדד ממוצע (כשקיימת הצמדה למדד), עמלת הפרשי שער (כשקיימת הצמדה למט"ח), עמלת אי הודעה מראש ועמלת עלות תפעולית.
להלן שתיים מהעמלות העיקריות והמשמעותיות שחשוב להכירן ואף כדאי לדעת כיצד ניתן להימנע מתשלומן:
עמלת היוון – עמלה הנגבית בגין הפסד שנגרם לבנק כתוצאה מהפרש בין שיעור הריבית בהלוואה לבין שיעור הריבית הממוצעת (כהגדרתה בצו הבנקאות האמור), ותופעל רק כאשר הריבית הממוצעת נמוכה מהריבית של ההלוואה.
עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה בגובה 0.1% מהסכום הנפרע – העמלה תבוטל במידה והלקוח הודיע על כוונתו לסלק ההלוואה 10 ימים מראש וזאת באם פרע עד 30 יום מתאריך ההודעה.
שיטות לחישוב החזר ההלוואה:

• לוח שפיצר

שיטת שפיצר היא השיטה השכיחה ביותר לחישוב החזר הלוואות בישראל. בהלוואות בריבית קבועה שאינן צמודות ההחזר יהיה קבוע וידוע לכל אורך הדרך. בהלוואות צמודות ( מדד, שערי חליפין, במדדים אחרים המשפיעים על ההחזר ו/או שינויים בריבית) ישתנה ההחזר בהתאם לשינויים בגורם ההצמדה.
ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר כך בתחילת הדרך ההחזר על חשבון הקרן יהיה קטן יותר לעומת ההחזר על חשבון הריבית (לכן גם יתרת הקרן כמעט ולא קטנה בשנים הראשונות בהלוואות צמודות מדד). במהלך תקופת ההלוואה הפערים מצטמצמים עד למצב בו בתשלום האחרון כמעט כל ההחזר הוא על חשבון הקרן ומעט מאוד ע"ח ריבית.

• שיטת קרן שווה

שיטת קרן שווה היא שיטה להחזר הלוואת המשכנתא, בה מחולקת קרן ההלוואה לתשלומים חודשיים שווים והריבית החודשית משולמת רק על יתרת הקרן שטרם סולקה.
לשיטה זו יתרון וחיסרון בולטים לעומת שיטת שפיצר:
היתרון- סך ההחזר עד לסוף ההלוואה יהיה נמוך מבשיטת שפיצר.
החיסרון- ההחזרים בתחילת הדרך יהיו גבוהים משמעותית מבשיטת שפיצר.
• שיטת "בלון"
היא שיטה להחזר הלוואה, בה משולמת, מדי חודש, הריבית בלבד. בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד כולל הצמדה בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח.

ביטוח משכנתא:

ביטוח משכנתא הוא ביטוח שהבנק דורש מהלווה לרכוש, לשם קבלת המשכנתא עצמה. ביטוח משכנתא משמש למעשה כיסוי כספי, במידה ומשהו בתשלומי המשכנתא מתנהל באופן חריג ויוצר תחושת בטחון לבנקים המלווים.

מהם מרכיבי ביטוח משכנתא?

1. ביטוח מבנה הכולל גם כיסוי בגין נזקי אש, רעידות אדמה ונזקי צנרת לצורך הבטחת שלמותו ותקינותו של הנכס.
2. ביטוח חיים לכל אחד מהלווים בגובה סכום יתרת ההלוואה, אשר נועד לסילוק יתרת ההלוואה במקרה של פטירת אחד הלווים.

היכן ניתן לרכוש ביטוח משכנתא?

על פי רוב רכישת ביטוח משכנתא באמצעות הבנק הינה יקרה יותר בהשוואה לביטוח בחברות ביטוח חיצוניות, לכן חשוב לבחון את האלטרנטיבות השונות בקרב חברות ביטוח חיצוניות.

מיחזור משכנתא:

המונח השגור כל כך בשוק על רקע הירידה בריבית בשנים האחרונות – משמעותו בעצם היא חיסול המשכנתה היקרה, עם הריבית הגבוהה, ונטילת משכנתה זולה יותר תחתיה. הבנקים כמובן לא ממש מתים על הרעיון הזה, אז הם מציפים אותנו בנתונים. ההיגיון פשוט: ככל שהעניין יהיה מסובך יותר, והשורה התחתונה מורכבת יותר – כך גדל הסיכוי שתרימו ידיים ובמקום להתעסק עם זה, תעדיפו להישאר עם ההלוואה הישנה.
פעולת מיחזור המשכנתא טומנת בחובה שני יתרונות משמעותיים: רווח כלכלי ואפשרות להתאים את ההחזר החודשי למצב הכלכלי הנתון (הגדלת ההחזר החודשי או הקטנתו).
כיצד ניתן לדעת האם כדאי לי לבצע מיחזור משכנתא? לעיתים מיחזור המשכנתא יחסוך לכם כסף רב – ולעיתים הוא פשוט לא יהיה כדאי כלכלית.

להלן השיקולים והבדיקות שחייבים לערוך:
א. להשוות בין ההחזר החודשי של המשכנתא החדשה לעומת הקיימת.
ב. לבדוק את סכום פרמיית הביטוח – אם עלות הביטוח גבוהה בעת עריכת המחזור ייתכן והמחזור לא יהיה כדאי.
ג. עמלת פירעון מוקדם – מיחזור משכנתא הינו גם פירעון הלוואה קיימת. חשוב לשקלל את העמלה שתדרשו לשלם בחישוב הסכום שברצונכם לחסוך.
ד. פגישת ייעוץ עם יועץ משכנתאות לגבי כדאיות שינוי מסלול בהתאם לתנאי המוצר.
גרירת משכנתא:
עוברים לדירה חדשה עם המשכנתא הוותיקה!
לווה החפץ למכור את דירתו הנוכחית הממושכנת לבנק מבלי לפרוע את הלוואתו לבנק, יכול להמציא לבנק נכס אחר, לשביעות רצונו של הבנק, כבטוחה במקום הנכס שנמכר.
למעשה, גרירת משכנתא היא החלפת בטוחת המקרקעין שהועמדה לטובת הבנק והעברתה מהנכס המקורי לנכס אחר. בסיום הליך גרירת משכנתא הבנק יבטל את השעבוד המוטל על הדירה הנוכחית שלכם, כנגד קבלת ביטחונות מספקים ושיעבוד הדירה החדשה.

מתי לפנות לבנק בנושא גרירת המשכנתא?
גרירת המשכנתא הינה תהליך מורכב. לכן, רצוי לפנות לבנק בהקדם האפשרי עוד לפני קניית הדירה החדשה ולפני התקשרות עם קונה לדירה הנוכחית על מנת לברר האם אתם רשאים לגרור את המשכנתא.ובאילו תנאים.

הערת אזהרה בטאבו:
הערת אזהרה הינה הערה אשר נרשמת בטאבו ובה מפורטים התחייבויות שנתן בעל הנכס בנוגע לעסקאות הקשורות בו.
הערת אזהרה הינה בעלת שתי צורות:
הערת אזהרה בטאבו לבצע עסקה – שמעידה על כך שבעל הנכס התחייב לבצע עסקה במקרקעין.
הערת אזהרה בטאבו לא לבצע עסקה – שמעידה על כך שבעל הנכס התחייב לא לבצע עסקה במקרקעין.
– רישום הערת אזהרה לצורך משכנתא:
בהיבט של משכנתא, הערת אזהרה הינה כלי שמטרתו לשמש עבור הבנק ערבון לכך שהוא מלווה לכם סכום רציני לקניית דירה. אם יש לכם דירה שאתם רוצים לרכוש, הבנק עלול לבקש לרשום הערת אזהרה על הנכס בכדי לוודא שבעל הנכס לא ינסה למכור אותה לאדם אחר במקביל.

משכנתא הפוכה:

המשכנתא ההפוכה משרתת את אלה שיש בבעלותם דירה שאין עליה משכנתא – כשהדרישה היחידה היא שתגורו בנכס. כפועל יוצא מכך ניתן להבחין כי שוק היעד של המשכנתאות ההפוכות הוא אוכלוסיית הגיל השלישי, שמצד אחד בחלק גדול מהמקרים יש בבעלותה בית, ומצד שני, במצבים שכיחים, הקיצבה החודשית או הפנסיה אינה מספיקה על מנת לכסות הוצאות שוטפות בסיסיות.

היתרון הגדול של משכנתא הפוכה: אין החזר חודשי.
משכנתא הפוכה מאפשרת לכם לקבל הלוואה מהבנק ללא תשלומי החזר חודשיים. את ההלוואה יש להחזיר רק אם תעזבו את הנכס מסיבה כלשהי. גובה ההלוואה שניתן לקבל במרבית המקרים הוא עד חצי משוויו הכספי של הנכס. את הכסף עצמו ניתן לקבל כסכום אחד, או באמצעות תשלומים חודשיים קבועים. את התשלום לבנק תשלמו עם מכירת הנכס. ומה באשר לריבית? הבנק יתחשבן על הריבית שלא שולמה במועד מכירת הנכס.