השינויים במשכנתאות בקיבוצים
מדהים כמה תחום המשכנתאות בקיבוצים דינמי ואילו תמורות מתרחשות בו בקצב מהיר.
רוב הקיבוצים בישראל עוברים בעשור האחרון תהליכי שיוך, מי במודל שיוך קנייני ומי בחלופת האגודה.
בשנים עברו התקשו חברי הקיבוץ בקבלת מימון משמעותי לרכישה או בניית בית בקיבוץ. עד לפני כשלוש או ארבע שנים הבנקים הגדולים הגבילו את גובה המשכנתאות בקיבוצים ל 600,000 ₪ ולא יותר מ 60% מימון (טפחות) או 700,000 ₪ (לאומי והפועלים), בחלקם האישור הותנה אך ורק בצירוף קרן קמ"ע ובריביות גבוהות משמעותית ממשכנתא על נכס רגיל בכל מקום אחר. הסיבות היו בעיקר היעדר בטחונות שכן הנכס אינו של הלווים ולא ניתן למשכן אותו כבטוחה להלוואה. הבנקים הסתמכו בעיקר על התחייבות להתחייבות רישום משכנתא בעתיד עת יסתיים תהליך השיוך והקרקע תירשם בחכירה רגילה על שם הלווים. מצד שני, בחתך מאד כוללני וגס, ניתן לומר שבמהלך השנים הבנקים למדו להעריך את הלווים בקיבוצים כלקוחות טובים ללא בעיות מיוחדות בהחזר תשלומי המשכנתא. נתון שמפחית את הסיכון הגבוה בהיעדר בטחונות.
התנאים החדשים של הבנקים למשכנתאות בקיבוצים
כיום ניתן לומר שהסכר נפרץ. עדיין לא לחלוטין, אך די קרוב לכך. הבנקים הגדולים העלו זה מכבר את הסכום המקסימאלי לאזור 1.2 מיל' – 1.3 מיליון ₪ (בכפוף למגבלת אחוז המימון המקסימאלי המותר), בנק דיסקונט, שלטעמי היה החלוץ בתחום, שיחרר כמעט לחלוטין את מגבלת גובה המשכנתא כך שניתן להגיע גם לסכומים גבוהים יותר מ 1.3 מיליון היה ושווי הנכס מאפשר זאת וללקוחות יכולת החזר מתאימה, רוב הבנקים (למעט טפחות) אינם מתנים את העסקה בהוספת קרן קמ"ע, ואולי הנתון החשוב ביותר – בעבודה נכונה ואגרסיבית מול הבנקים ניתן להגיע לרמת ריביות מעולה בדומה לעסקה רגילה שאינה בקיבוץ. הבעיה העיקרית בקיבוץ היתה ונותרה שווי נכס נמוך יחסית שכן שווי הקרקע (למעט תשתיות ופיתוח) לא נכלל בדוח השמאות. לכן, גובה המשכנתא מוגבל מלכתחילה למספרים נמוכים יותר מעסקה דומה ביישוב שכן שאינו קיבוץ.
מבחינה מקצועית תהליך המשכנתא בקיבוצים אינו שונה מתהליך משכנתא רגיל, בכפוף למגבלות ולתנאי העסקה המיוחדים הרלוונטיים לקיבוצים.
ניתוח לדוגמה של בקשת משכנתא בקיבוץ
המשכנתא בוצעה במהלך פברואר 2023, בניה בקיבוץ בתהליך שיוך חלופת האגודה.
בחרתי במשכנתא מורכבת ובעייתית מהרגיל, כדי להראות שבעבודה נכונה ויעילה ועבודה אגרסיבית מול הבנקים ניתן להגיע לתוצאות מעולות (בהשוואה למצב המאקרו בשוק ולמגבלות העסקה נכון לזמן לקיחת המשכנתא) גם במקרים לא פשוטים.
סעיפים
א. כללי עבודה וקווים מנחים בבנית משכנתא
ב. תיאור המשכנתא.
ג. מגבלות וגבולות גזרה, סיכון לקוח/נכס ספציפיים לעסקה + סיכוני שוק.
ד. שיקולים בבניית התמהיל.
ה. טקטיקת מו"מ מול הבנקים.
ו. משכנתא – מאפיינים, טבלת רגישויות לשינויים בריבית, רמת הקיזוז הצפויה בקרן, חשיפה לקנסות היוון, גידור סיכונים, סה"כ תשלום במצבי עולם שונים.
כללי עבודה וקווים מנחים בבניית משכנתא
כל משכנתא במסגרת מגבלותיה והעדפות הלווים. (כללים שלי. אינדיבידואלי לכל יועץ/לקוח):
- לא מהמר על כיוון השוק ומה יקרה בעתיד (ריביות ומדד), גם אם נדמה שהציפיות/ההערכות המלומדות בשוק מצביעות על נתיב ברור, לכאורה.
- העדפה לבניית תמהיל מונחה ניהול וגידור סיכונים על פני תמהיל המניח ירידות ריבית ומדד (סיכון נמוך/יורד).
- החישוב הנגזר מציפיות שוק ההון (אג"ח) כפי שמשתקף באישור העקרוני המורחב המתקבל מהבנקים ובסימולטור המשכנתא במערכות השונות המשמשות אותנו הוא רק תסריט אחד מבין מגוון תסריטי עולם אפשריים. למעשה, אם נחזור אחורה וננסה למצוא מתי ציפיות שוק ההון בזמן נתון התגשמו בפועל (במלואן או בקירוב) בעתיד אליו הן כוונו – נתקשה למצוא כאלה. וגם אם כן, מעטות הפעמים הללו. משכנתא איכותית היא גם כזו שיודעת לתת מענה איכותי למגוון תסריטי עולם עתידיים (בהסתברויות שונות) ולא רק לתסריט ספציפי אחד המשתקף מול עינינו בסימולטור/אישור עקרוני.
- גם בשוק גבוה, כאשר כולם בטוחים שמתישהו בקרוב הריביות והמדד יירדו וישתלם למחזר את המשכנתא – על פי רוב השיקולים בבניית התמהיל יהיו לטווח ארוך (כאורך חיי המשכנתא) ולא לטווח קצר. כמובן במקרים בהם האוריינטציה של המשכנתא היא לטווח קצר מלכתחילה – בניית התמהיל משתנה בהתאם.
- כל לקוח והחליפה המימונית המתאימה למידותיו, שיקוליו ומגבלותיו.
תיאור הבקשה לדוגמה למשכנתא בקיבוץ
- בנייה בקיבוץ בתהליך שיוך – חלופת האגודה.
- צפי סיום תהליך השיוך – אמצע 2024 – תחילת 2025.
- מבוקשת משכנתא מקסימאלית – 70% משווי שמאות.
- סילוק וודאי של כ 300,000 ₪ עד 400,000 ₪ – טווח שנה עד 4 שנים.
מגבלות וגבולות גזרה
סיכוני שוק/תחום עיקריים
- קיבוץ בתהליך שיוך – מגבלת גובה משכנתא מקסימאלי ברוב הבנקים הרלוונטיים עד 1.3 מיליון ₪.
- שווי נכס לא כולל ערך קרקע.
- ריביות גבוהות בהשוואה למשכנתא רגילה.
- מספר קטן של בנקים המתחרים על המשכנתא.
- סיכון שוק – בינוני גבוה.
סיכונים בעסקה הספציפית:
- אחוז מימון מקסימאלי (נכס חלופי).
- ללקוחות התחייבויות בסכום חודשי גבוה.
- דירה נוכחית עדיין לא נמכרה. המשכנתא מעמיסה על ההתחייבויות.
- ההכנסות מספיקות לאישור משכנתא נמוכה משמעותית מזו המבוקשת.
- הכרחי יחס החזר התחלתי/גובה משכנתא נמוך.
- הכרחי יחס החזר/הכנסה נטו נמוך.
- סיכון ספציפי – גבוה.
סיכום המגבלות: סיכון כולל גבוה, גמישות נמוכה בבניית התמהיל, על פניו סכום המשכנתא המבוקש מקשה מאד על המו"מ מול הבנקים (הגבלת סכום מקסימאלי נמוך משמעותית ברובם) ולהשגת ריביות אטרקטיביות, ספק לגבי אישור המשכנתא המקסימאלית שהלקוחות מבקשים.
ד. שיקולים ואינדיקטורים בבניית התמהיל
- יציבות יחסית בהחזר החודשי. חשיפה נמוכה למדד ולטווח מאד קצר (עד סילוק המסלול הצמוד). חשיפה בינונית לשינויי ריבית – גמישות בינונית.
- שימוש מושכל לטובת הלקוחות במידע (החד סיטרי) הנוגע לסילוק המשתנה בטווח המאד קצר – גמישות גבוהה.
- לבני הזוג יכולת השתכרות גבוהה מזו המשתקפת בתלושי השכר – גמישות גבוהה.
- לאחר סילוק המשתנה החזר חודשי יורד משמעותית ומאפשר ספיגה קלה יותר של עליות ריבית פוטנציאליות בפריים – גמישות גבוהה.
- תמהיל המייצר קיזוז קרן משמעותי עד כמה שניתן כבר מתחילת הדרך, במסגרת המגבלות ותנאי הריבית הנוכחיים.
- למיחזור עתידי – בנוסף לעובדה שכולנו מקווים לשינוי המגמה ולירידת ריביות, מתווספת העובדה שבסיום תהליך השיוך שווי הנכס יעלה דרמטית ואחוז המימון יירד לאזור 50% ופחות. מנגד יש להתחשב בשיקולים לטווח ארוך ולא להמר ולקחת סיכון מיותר, היה והשינוי המיוחל יתרחש בעתיד הרחוק יותר. בכל מקרה, ננסה לשאוף להפחתת פוטנציאל קנסות היוון עתידיים עד כמה שניתן במסגרת המגבלות הקיימות.
ה. טקטיקת עבודה מול הבנקים
- הבעיה העיקרית בקיבוצים, נכון להיום, היא שכל הבנקים הרלוונטיים, למעט דיסקונט, מגבילים את סכום המשכנתא המקסימאלי. בד"כ עד 1,300,000 ₪ (עד לפני מספר שנים הגבלת סכום דרמטית נמוך יותר).
- דיסקונט מאשר בנוהל סכום גבוה יותר בכפוף לשווי נכס, אך חשוב לייצר תחרות כדי להגיע למשכנתא איכותית ולא להסתפק בהצעה היחידה המתקבלת.
- עד שתתבצע שמאות, נקבל שווי נכס ונבין מהי המשכנתא המקסימאלית האפשרית – מוגשת הבקשה לבנקים במכנה המשותף הרחב ביותר – 1,300,000 ₪ ב – 70% מימון.
- בקבלת אישור עקרוני ראשון אני מבקש מהלקוחות להתקדם עם השמאות במקביל להמשך המו"מ שלי מול הבנקים.
- ברגע שמתקבל השווי מסתבר שהמשכנתא המקסימאלית האפשרית, לכאורה כרגע, סביב 1.7 מיליון.
- לאחר קבלת הצעות איכותיות מהבנקים ואישור המרווח הנמוך – סכום הבקשה עולה ל 70% משווי השמאות בפועל.
- את הדלתא מוסיפים לכל מסלול בתמהיל באופן יחסי כך שלא נפגע המרווח המאושר.
- כצפוי שני בנקים לא מאשרים את הסכום המעודכן. מתקבל אישור מקסימאלי מיוחד על 1.4 מיל'.
- סגירה דיסקונט.
ו. משכנתא סופית 1,708,000 ₪ (סוף ינואר)
|
הלוואה |
סכום | מסלול | תקופה | ריבית | החזר התחלתי |
| א. | 690,000 | פריים | 30 | 0.4% –P | 3,641 |
| ב. | 710,000 | קל"צ (קבועה לא צמודה) | 25 | 4.25% (ריבית סופית בביצוע 4.19%) | 3,846 |
| ג. | 308,000 | מ"צ/5 (משתנה 5, צמודה)
|
30 (מיועד לסילוק מהיר) | 4.02% (ע + 3.2%) |
1,477 |
החזר חודשי התחלתי: כ- 8,964 ₪.
החזר חודשי משוער לאחר סילוק מסלול ג: כ – 7,700 ₪.
מאפייני התמהיל ופיזור הסיכונים
- תמהיל המורכב מפיזור של שלושה מסלולים לשתי תקופות שונות.
- כ-40% מהסכום בריבית פריים – שינוי אפשרי אחת לחודש, בהתאם להחלטת הנגיד על ריבית בנק ישראל.
- כ-42% מהסכום בריבית קבועה לא צמודה למדד – החזר קבוע ויציב לכל אורך התקופה.
- כ-18% מהסכום בריבית משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד (המסלול מיועד לסילוק מלא בשנה עד ארבע השנים הקרובות).
- החזר חודשי צפוי לעלות בהתאם לשינויים בריבית הפריים (מסלול א') והצמדה למדד (מסלול ג' – עד לסילוקו).
- לאחר סילוק מסלול ג', החזר חודשי צפוי לרדת בכ 1,250 ₪.
טבלת רגישויות להשפעת שינוי ריבית הפריים על גובה ההחזר החודשי (שינוי מקורב מחמיר- ההחזר בפועל יהיה נמוך יותר בהתאם לזמן הנותר להלוואה וביתרת הסכום):
|
גובה ריבית הפריים |
ההחזר החודשי במסלול פריים | השינוי בש"ח במסלול פריים |
| 5.25% (ינואר 23') | 3,641 ₪ | 0 |
| 6% | 3,961 ₪ | + 320 ₪ |
| 7% | 4,407 ₪ |
+ 766 ₪ |
| 3.5% (נשמור על אופטימיות) | 2,950 ₪ | -690 ₪ |
שיעור הקיזוז המקורב בקרן לאורך זמן (בחישוב שנתי)
| שיעור הקיזוז מההחזר | שיעור הקיזוז בקרן | שיעור הקיזוז המצטבר בקרן | |
| שנה | 19% | 1.27% | 1.27% |
| 5 שנים | 32% | 2.4% | 10% |
| 8 שנים | 38% | 3% | 17.2% |
| 14 שנים | 46% | 4.95% | 35% |
| 20 שנים | 67% | 10% | 59% |
* החישוב לפי ריבית פריים שנתית ממוצעת בגובה 6% ומדד שנתי ממוצע 3%.
** מסלול ג מסולק לחלוטין לאחר 4 שנים.
הפחתת החשיפה לקנסות היוון
- במציאות הנוכחית בה ריביות המשכנתא גבוהות מאד, כל משכנתא המבוצעת היום – גם אם בתנאים הטובים ביותר האפשריים – כנראה מתישהו תהיה כדאיות כלכלית למיחזור ושיפור התנאים.
- כאמור, על כך יש להוסיף את העובדה שמדובר במשכנתא בקיבוץ בתהליך שיוך, בעיקר כשמדובר במודל חלופת האגודה. כלומר, הנחת העבודה היא שעקב ההגבלות והמגבלות החלות עדיין על משכנתא בקיבוץ – הריביות שנקבל בקיבוץ גבוהות יותר מאשר במשכנתא סטנדרטית בה הנכס רשום כשורה בטאבו או במנהל.
- לכשיסתיים תהליך השיוך והזכויות על הנכס ירשמו לטובת הלווים (חלופת האגודה – חכירת משנה מהקיבוץ) רוב ההגבלות אמורות להתבטל. בנוסף – שווי הנכס יעלה דרמטית ואחוז המימון של ההלוואה יירד. במקרה שלנו הצפי הוא לירידה מתחת 50% מימון.
- במשכנתא הנוכחית המסלול העיקרי החשוף לקנסות היוון הוא הקל"צ, מה גם שבמסלול זה הסכום הגבוה ביותר.
- על מנת להפחית את פוטנציאל הנזק חשוב לנהל מו"מ חכם מול הבנקים, להשתדל להשיג ריבית נמוכה ככל שניתן מהריבית הממוצעת על פי דוח בנק ישראל.
- לאחר שקיבלנו את ההצעה הטובה ביותר (הבנקים האחרים הרימו ידיים) ביקשתי מהבנק הנבחר להוריד בקל"צ על חשבון העלאה בפריים, כל עוד המהלך מתאפשר. כמובן, חשוב לוודא שהמהלך משתלם ולא נוצרת פגיעה כלכלית (לדוגמא – ההעלאה בפריים גבוהה יותר מההפחתה בקל"צ פלוס ההנחה הפוטנציאלית בקנס העתידי).
- ריבית קל"צ ממוצעת בחודש הביצוע של המשכנתא עמדה על 4.92% (מתואמת). כ 0.55% גבוהה יותר מריבית המשכנתא שלנו.
דוגמא לחיסכון משוער בקנסות היוון עתידיים:
| תקופה ; ריבית ממוצעת | ||||
| 2025 ; 4% | 2027 ; 3.9% | 2030 ; 3.5% | 2033 ; 3.7% | |
| ממוצעת – נומינלית 4.81% | 51,870 ₪ | 41,300 | 42,400 | 26,700 |
| משכנתא – 4.25% | 16,650 ₪ | 16,500 | 25,000 | 13,600 |
| חיסכון משוער | 35,220 ₪ | 24,800 ₪ | 17,400 ₪ | 13,100 ₪ |
סה"כ תשלום משוער על המשכנתא
| *מדד ממוצע ** פריים |
3% (ריאלי) | 4% (ריאלי) | 5% (פסימי) |
| + 0% (הסתברות נמוכה)*** | 2,862K ₪ | 2,876K ₪ | 2,891K ₪ |
| + 1% (הסתברות נמוכה) | 3,016K ₪ | 3,030K ₪ | 3,045K ₪ |
| – 2.5% (הסתברות ריאלית) | 2,513K ₪ | 2,527K ₪ | 2,542K ₪ |
* החישוב נעשה על פי תסריט בו מסלול ג' (מ"צ/5) מסולק רק בתום 4 שנים.
** תוספת/הפחתה בריבית הפריים השנתית הממוצעת.
*** ההסתברויות למצבי עולם – הערכתי בלבד.
דוגמא למקרא הטבלה (בתא המודגש בתכלת): בתנאים של *מדד שנתי ממוצע בגובה 4% וריבית הפריים השנתית הממוצעת גבוהה ב – 1% מהריבית שקיבלתם (משקלל עליות ריבית עתידיות), קרי, החישוב בוצע בריבית פריים שנתית ממוצעת – 6.25%.
בתסריט זה, ובהנחה שהמשכנתא לא ממוחזרת לכל אורך התקופה, הלקוחות ישלמו עד לסיום המשכנתא כ – 3,030,000 ₪.
לסיכום:
א. משכנתא מגודרת בצורה סבירה מסיכוני מדד ושינויים לרעה בריביות.
ב. קנסות היוון עתידיים מגודרים עקב קבלת ריבית קל"צ נמוכה מאד בהשוואה לריביות נכון להיום.
ג. את המסלול המסוכן והרווחי ביותר לבנק לאורך זמן – משתנה 5, צמודה – אנחנו מנצלים לטובתנו בצורה אופטימאלית. פעם אחת – המסלול משמש אותנו לקבלת ריביות פנטסטיות במסלולים האחרים. פעם שנייה – המסלול יסולק בהקדם כך שאנו מנטרלים את כל הסיכון והנזק הפוטנציאלי שבזכותם קיבלנו מלכתחילה ריביות נהדרות בקל"צ ובפריים.
ד. בתסריט עולם מאד מאד פסימי בו ריבית הפריים השנתית הממוצעת תעמוד על 6.25% למשך 30 שנות המשכנתא + המדד הממוצע עד לסילוק מסלול המשתנה יעמוד על 5% לשנה + בני הזוג לא ימחזרו את המשכנתא כלל – ישלמו בני הזוג כ 1.78 ₪ על כל שקל הלוואה (סה"כ 3,045K ₪).
ה. בנטרול מסלול משתנה 5 (היה ויסולק המסלול מיד בסיום הבניה – סיכוי די גבוה) – בני הזוג ישלמו כ 1.5 ₪ עד 1.7 ₪ על כל 1 ₪ משכנתא.
בהצלחה
