לפני שנדבר על תוכנית "מחיר למשתכן", הנה עדכון קצר מהנעשה בשווקים:
בארה"ב, נגידת הבנק המרכזי העלתה בחודש שעבר (דצמבר) את הריבית ב – 0.25%. זו היא העלאת הריבית השנייה מאז המשבר הכלכלי שהחל ב- 2008 והיחידה ב – 2016. כמו כן הודיע הבנק המרכזי האמריקאי כי הוא צופה שלוש העלאות ריבית נוספות במהלך שנת 2017. ואצלנו בישראל? כרגע לא נראה שבנק ישראל מתכוון להעלות ריבית ממספר סיבות, כאשר העיקריות הן חוזקו של השקל אל מול סל המטבעות (בעיקר אל מול היורו) והציפיות לאינפלציה נמוכה בטווח הקצר (העלאת ריבית תחזק יותר את השקל ותפגע בעיקר בייצוא הישראלי. ומכאן החשש לכדור שלג…). סביר להניח שאם אכן יימשכו עליות הריבית בארה"ב גם בנק ישראל יהיה חייב ליישר קו ולהעלות את הריבית בישראל. בזמן כתיבת המאמר, הריבית נותרה על 0.1% וריבית הפריים 1.6%. ובגזרת המשכנתאות? ובכן, מגמת העלייה בריביות ממשיכה. מאז אמצע 2015 עלו ריביות המשכנתא בכ 1.5% ל- 2%!!!! למרות שהריבית במשק נותרה ללא שינוי. נסבר קצת את האוזן – על משכנתא של 800,000 ₪ ל 25 שנים שלוקח זוג היום הם ישלמו כ – 200,000 ₪ יותר מאשר זוג שלקח את אותו הסכום ואת אותה המשכנתא בדיוק (תמהיל) לפני כשנה וחצי ויותר. אז מה עושים? אם עד לפני שנה וחצי כמעט ואי אפשר היה ליפול עם משכנתא, שכן בכל המסלולים הכסף היה "כמעט חינם", הרי שהיום בניית תמהיל חכם ומקצועי היא קריטית וחשובה עשרות מונים.
מחיר למשתכן
המשימה העיקרית של משה כחלון כשר האוצר היא הורדת מחירי הדיור ו"מחיר למשתכן" היא אחת מתוכניות הדגל שלו. מחירי הדירות בתוכנית אמורים להיות נמוכים באופן משמעותי ממחירי השוק. באתר מחיר למשתכן (כתובת (www.dira.gov.il תוכלו למצוא פרטים נוספים על התכנית, למי היא מיועדת ומהם תנאי הסף להשתתפות בהגרלה.
האם "מחיר למשתכן" מציע עסקה אטרקטיבית לזוכים?
אם נבחן את מחיר למשתכן מבחינה כלכלית בהחלט נמצא כי על הנייר מדובר בעסקה לא רעה לזוכים. עלות הדירה, בד"כ, אכן נמוכה משמעותית ממחירי השוק. לדוגמא: בקרית מוצקין מדובר על דירות ששווי השוק שלהן הוא סביב 1.5 מיליון ₪ הנמכרות סביב 1.2 מיליון ש"ח במסגרת התכנית. בעפולה הפערים דומים. באזור המרכז החיסכון אמור להיות גבוה אף יותר. בנוסף לחיסכון הצפוי בשווי הדירה יכולים הזוכים ליהנות ממשכנתא במימון גבוה יותר מהרגיל (זו חצי הכוס המלאה. החצי הריק הוא עלות המימון ונטל ההלוואה הגדולה לאורך שנים ארוכות). משכנתא רגילה לרכישת דירה מוגבלת לעד 75% מימון (במקרים מסוימים עד 70%) כך שעל מנת לרכוש דירה של מיליון ₪ תצטרכו הון עצמי של 250,000 ₪ ל- 300,000 ₪ לפחות (רק בדירה יחידה).
במחיר למשתכן התנאים קצת שונים: בדירות בשווי של עד 1.8 מיליון ₪ אחוז המימון של העסקה נגזר משווי השוק של הדירה ולא ממחיר הזכייה בתכנית ובתנאי שתשלמו לפחות 100,000 ₪ כהון עצמי. ניקח את קריית מוצקין כדוגמא: נניח מחיר לזוכים 1.2 מיליון ₪ ומחיר שוק 1.5 מיל' ₪. בני הזוג יכולים לבקש משכנתא בגובה 1,050,000 ₪ (70% משווי השוק של הדירה) ולהסתפק בהון עצמי של 150,000 ₪. למעשה, מדובר ב- 87.5% מימון ממחיר הזכייה!!! (חשוב רק לזכור שאישור משכנתא מותנה בעמידה במבחנים נוספים ולא רק כפונקציה של אחוזי מימון).
חשוב לשים לב:
הבעיה היא שזוג צעיר המסנוור מהאפשרות לרכוש דירה במחיר סביר פחות מתייחס להשלכות הכלכליות האדירות של המשכנתא לאורך שנים ארוכות. כאן נדרשת בניית משכנתא חכמה, איכותית ומקצועית התפורה בהתאם למידות של כל לווה ולווה.
