הנה מקרה קלאסי למורכבות משכנתא על נחלה.

משכנתא על נחלה בד"כ מורכבת יותר ממשכנתא על נכס רגיל. בעיקר בנחלה בר רשות, אך לא רק. בהיבט הבירוקרטי – איסוף מסמכים שאינם קיימים במשכנתא רגילה, רישום הבטחונות וכו'. בהיבט המימוני – אופן חישוב שווי הנחלה נטו ממנו נגזרת המשכנתא, לעיתים הגבלות על אחוזי המימון, ריביות גבוהות יותר מהרגיל ועוד.

להלן תיאור מקרה של משכנתא  מהעת האחרונה (יולי 2021), בו כל המורכבויות התגלגלו לכדי משא ומתן ארוך מול מספר בנקים, עד להשגת התוצאה הרצויה והמצוינת, למרות הקשיים והמהמורות בדרך.

רקע

• בני זוג בשנות החמישים לחייהם.
• משכנתא לבניית בית שני בנחלה (עד 50% מימון).
• נחלה רשומה על שם הבעל בלבד, ללא משכנתא.
• למרות שהנחלה רשומה בטאבו כחכירה – הבנקים דורשים את כל מסמכי הנחלה הרגילים – אישור חברות באגודה, הרכב נחלה, פסק משקם וכו'.
• בחישוב השכר נטו מינוס ההתחייבויות – לבני הזוג יכולת החזר מוגבלת לגובה המשכנתא המבוקשת.
• בנחלה גג סולארי – בתקווה שהבנקים יתחשבו גם בהכנסה זו. השמאי לא התייחס להכנסה זו בדוח השמאות.
• הבית הקיים בנחלה מיועד להשכרה בהמשך.
• הערכת שווי נחלה על ידי בני הזוג כ 5 מיליון ₪.
• משכנתא מבוקשת לבניה 1.5 מיליון ₪.

מהלך האישור העקרוני

כבר בהגשת הבקשה לבנקים התעוררו בעיות עם המסמכים הנדרשים. היות ומדובר בנחלה בחכירה הרשומה בטאבו ולא בבר רשות ביקשתי מהבנקים להקל על הלווים ולוותר על חלק מהמסמכים הייחודיים לנחלה בר רשות כגון פסק משקם, הרכב נחלה ועוד (כדי להימנע מסרבול ובעיכובים המאפיינים המצאת המסמכים הללו). בנק אחד הסכים להסתפק בהסכם חכירה והרכב נחלה בלבד, בעוד הבנקים האחרים ביקשו את כל המסמכים הרלוונטיים.

בקבלת אישור עקרוני ראשון מאחד הבנקים ביקשנו הפניה לשמאי כדי להבין מהם גבולות הגזרה שלנו.

דוח שמאות: בוצעה שמאות מורחבת על פי תקן 19.

לאחר קבלת הדוח התברר כי השמאי מעריך את שווי הנחלה ברוטו מעט מתחת ל 5 מיליון ₪. עד כאן תואם להערכות הלווים.

אולם, לאחר ההפחתות (דמי רכישה חזויים, מס שבח, שמי הסכמה, שווי שטח חקלאי וכו') שווי הנחלה נטו עמד על מתחת ל 2.5 מיליון ₪… המשכנתא המבוקשת מעל 50% המותרים. סכום מקסימאלי למשכנתא 1,240,000 ₪. משמעותית מתחת לסכום המבוקש.

מכאן החלה סאגה ארוכה וניסיונות להנדס קונסטלציה שבה תאושר משכנתא גבוהה יותר, כאשר כל בנק חישב אחרת את שווי הנחלה נטו אחרת.

בשלב ראשון ניסיתי להגיע עם אחד הבנקים בו קיים חשבון עו"ש לאישור משכנתא עד 62.5% מימון (כיוון שהנחלה רק על שם הבעל). לאחר דין ודברים הבנק אישר את המתווה ומשכנתא בגובה 1.5 מיליון. כשהחל שלב הביטחונות צצה בעיה שהבנק לא הצליח לפתור ולכן התבקשנו להפחית את הסכום. בוטלה העסקה.

פניתי לבנק אחר בו נמצא חשבון עו"ש נוסף של בני הזוג. לאחר בדיקה במחלקה המשפטית חזרה אליי מנהלת המשכנתאות בטענה שהחישוב שלהם לשווי הנחלה נטו אף נמוך מ 2.5 מיליון. כלומר, הבנק לא הסכים לאשר אפילו לא את השווי נטו שהופיע בשמאות אלא ביקש לחשב את אחוז המימון של המשכנתא משווי ייצור כלאיים כלשהו שלא סיפק את הסחורה מבחינתנו.

לבסוף, לאחר עוד ועוד ניסיונות, הצלחנו להגיע להסכמה עם בנק אחר (מנהל מחלקת המשכנתאות בסניף שיתף פעולה בצורה פנטסטית, הקשיב לניסיונות ההסבר שלי והעביר את האינפורמציה לשמאי הבנק) על שווי נכס נטו גבוה מהנטו בדוח. כלומר, הבנק לא הפחית את כל הסעיפים שציין השמאי בדוח כך שהתאפשר לנו לקבל משכנתא בסכום המבוקש 1.5 מיליון ₪.

סוף טוב אושרה המשכנתא ובני הזוג התקדמו בביטחונות (שוב עיכובים ובלתמ"ים), חתימות וביצוע משיכה ראשונה.

תמהיל המשכנתא

הבשורה העיקרית היא שלמרות הבעייתיות הרבה בנכס הספציפי הזה, והעובדה שמלכתחילה הבנקים מתייחסים לנחלה כנכס בעייתי ומתמחרים את המשכנתא גבוה יותר, ולמרות שרק בנק אחד הסכים לאשר את הסכום המבוקש – עדיין בני הזוג נהנים ממשכנתא איכותית ביותר.

הנה תמהיל המשכנתא והריביות:

החזר חודשי התחלתי בסיום הבנייה ומשיכת כל המשכנתא: כ – 6,840 ₪

הסבר קצר:

משכנתא הבנויה מארבעה מסלולים שונים לשלוש תקופות שונות.

ניהול סיכונים: סכום מאד נמוך מהמשכנתא צמוד לסיכוני מדד ולתקופה לטווח בינוני (מסלול 4), וסכום נמוך במסלול משתנה 5 לא צמוד (מסלול 2).

נתח גדול מהמשכנתא במסלול וודאי לחלוטין (מסלול 3) מסלול המשמש כעוגן.

התמהיל והריביות שקיבלנו מאפשרות להם בעתיד לבצע סילוק מוקדם או מיחזור משכנתא די בקלות וללא חשש מקנסות היוון משמעותיים.

בנוסף, התמהיל והריביות מייצרים משכנתא המקזזת את קרן ההלוואה בצורה די משמעותית כבר מתחילת הדרך. צפי לקיזוז הקרן בכ 250,000 ₪ כבר לאחר 5 שנים ראשונות.

בשורה התחתונה:

בתרחישים עתידיים פסימיים עד פסימיים מאד של מדד שנתי ממוצע גבוה ועלייה משמעותית בריביות המשתנות – על משכנתא של 1.5 מליון ₪ ישלמו בני הזוג כ 2 מליון ₪ עד 2.15 מליון ₪, לאורך 28 שנות ההלוואה.  בתרחיש מאוד אופטימי, בהם המדדים והריביות ישארו נמוכים כמו שאנחנו רואים בשנים האחרונות, בני הזוג ישלמו אף פחות על המשכנתא. מבחינתי ההסתברות לכך שואפת לאפס, ולכן המשכנתא נבנתה באופן שיגן עליהם מפני עליות צפויות.