איך היתה 2020 בתחום המשכנתאות? מה אפשר לצפות ל 2021? סיכום והמלצות
שנה מאתגרת מאד היתה השנה החולפת.
2020 החלה כהמשך לקודמתה – ריביות המשכנתא במגמת ירידה בכל המסלולים.
בתחילת מרץ הקורונה היכתה – הבנקים הגיבו בהיסטריה רבתי והעלו ריביות בצורה דרמטית.
כמעט כל יום הביא עימו בשורות על עליית ריבית נוספת. עד סוף מרץ הריביות עלו בממוצע בכ – 1.5% ויותר.
כבר בתחילת ההיסטריה המלצתי ללקוחותיי לסיים בזריזות את התהליך או להמתין עד יעבור זעם. ואכן, בתחילת אפריל נרגעה מעט ההיסטריה והבנקים החלו במהלך חזרה לריביות טרום הקורונה. בהמשך מגמת הירידה אף גברה והמשיכה עד סוף השנה.
בסיכומו של דבר, למרות התהפוכות והחששות וההיסטריה, ניתן לקבוע ש 2020 היתה אחת השנים הטובות ביותר לנוטלי המשכנתאות מבחינת רמת הריביות. שניה רק ל 2015. וכמובן – הזדמנות מצוינת למחזור משכנתא שנלקחה בשנים קודמות.
רק כדי לסבר את האוזן: זוג שלקח 1,000,000 ₪ ב 2017 במשכנתא איכותית מאד ל 25 שנים ישלם בממוצע כ 200,000 ₪ יותר בהשוואה לאותו תמהיל משכנתא בתנאי 2020.
הערכות ל 2021:
כרגע, רמת הריביות הנמוכה נמשכת וחשוב לנצל זאת לטובתנו. מי שנמצא במהלך רכישה או בניה וזקוק למשכנתא כדאי למהר. בעלי משכנתא קיימת שעדיין לא בדקו כדאיות מיחזור – אל תחכו. בידקו כדאיות מיחזור ואפשרויות לחסוך הרבה מאד כסף בתשלומים מיותרים לבנק.
בנקודה זאת חשוב להדגיש: לא מדובר רק בחיסכון אלא גם בניצול התנאים הפנטסטיים כדי לבנות משכנתא איכותית מאד שתחזיק מעמד להרבה שנים קדימה. כולל ניהול סיכונים חכם והפחתת הסתברות לקנסות היוון משמעותיים במקרה של מיחזור או סילוק מוקדם בעתיד. לכן, גם מי שלקח פנטסטית משכנתא לפני שנה ויותר – אני ממליץ בחום לבדוק כדאיות מיחזור. ניתן לחסוך באמת המון כסף. לא בטוח שניתקל בתנאים דומים בשנים הבאות.
כמה מילים על השינוי הצפוי ברמת הפריים במשכנתא:
כזכור הארץ רעשה לפני כשבועיים על ההקלה המסתמנת לאפשר ללווים להגדיל את נתח הפריים לשני שליש מהסכום – לעומת עד שליש כיום. אכן, צעד שאמור להיטיב עם הלווים. אבל חשוב שנפנים שהבנקים אינם ארגונים ללא מטרות רווח והפעילות השוטפת שלהם אינה תרומות לטובת הכלל… הווה אומר – הבנקים לא יפסידו על המשכנתא שלנו. נגדיל את חלק הפריים – נקבל ריביות גבוהות יותר. אין ארוחות חינם. בנוסף, חשוב לזכור שלמרות האטרקטיביות של מסלול הפריים מדובר בריבית משתנה לכל דבר ועניין והסיכון הטמון בו גבוה מאד. בסופו של דבר ריבית בנק ישראל תעלה – אולי לא בשנים הקרובות, אבל מתישהו זה יקרה – ואז ככל שנתח הפריים במשכנתא שלנו גבוה יותר כך ההחזר החודשי שלנו יעלה. לכן, גם אם בכל זאת הבנק נותן לכם ריבית פריים מאד אטקרטיבית על שני שליש פריים – תתנהלו בחכמה תוך מחשבה מה יקרה בעתיד. ניהול סיכונים כבר אמרנו.
קוים מנחים לבניית תמהיל בתקופה הנוכחית:
בגדול, ככל שהריביות נמוכות יותר כך כדאי לבקש נתחים גדולים יותר בריביות קבועות לא צמודות. כלומר להגדיל את נתח הוודאות המלאה.
הא..מה..מה ככל שהנתח גדול יותר כך סביר להניח שתקבלו ריביות גבוהות יותר. במקרה כזה נדרשים פתרונות יצירתיים. לדוגמא להכניס למשכנתא נתח מסוים במסלולים "מסוכנים" יותר כדי לקבל ריביות טובות יותר, אך באמצעות בניית תמהיל חכם לגדר את הסיכונים הטמונים במסלולים הללו.
נקודה נוספת שכדאי לשים לב אליה: בניתוח עקום התשואה של אג"ח צמוד מדד בהשוואה ללא צמוד אנו למדים שציפיות האינפלציה הנגזרות משוק האג"ח הן סביב 1% – 1.2% בממוצע שנתי לטווחים בינוניים פלוס של 10 – 15 שנים.
מנגד, בסקירת הדוחות על ריביות המשכנתא בישראל שבנק ישראל מפרסם כל חודש אנו למדים שהפערים בין המסלולים הצמודים ללא צמודים עומדים בממוצע על כ- 0.3%. בפערים כאלה לטעמי אין כדאיות לצמודות מדד. או לפחות כדאי להתחיל במו"מ מול הבנקים בתמהיל רזה בצמודות מדד ולבצע שינויים בהתאם לריביות המוצעות לכם על כל מסלול. כמובן שכל משכנתא לגופה וישנם מקרים רבים שאני מכניס מסלולים צמודים אבל הכל בניתוח מעמיק ובניית תמהיל חכם המנצל נכון יתרונות של מסלולים ומגדר או מפחית את הסיכונים הטמונים בהם. והכל במסגרת מגבלות המשכנתא הספציפית.
לסיום:
חשוב להתייחס למצב הכלכלי שנגרם מסגירת העסקים, אובדן הפרנסה והחששות מפני העתיד. מי שעומד בפני חוסר וודאות של פרנסה אולי כדאי להמתין קצת עם רכישת הדירה עד אשר יתבהרו השמיים ונחזור לשפיות.
בעלי משכנתא המתקשים בתשלומים – אפשר לנסות לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר כדי להוריד החזר חודשי. אפשר גם לבקש מהבנק פריסה בגרייס חלקי או מלא. הכי חשוב לבנות משכנתא חכמה ולנהל מו"מ אגרסיבי מול הבנקים על התנאים. נצלו את העובדה שמדובר באמת בתנאים נהדרים. לאחר שהקורונה תיעלם מחיינו והפרנסה תתייצב אפשר יהיה לבדוק כדאיות מחזור למשכנתא קצרה יותר.
שתהיה לכולנו שנה שפויה, יציבה ומוצלחת.
