מהם קנסות היוון וכיצד הם מחושבים?
קנסות היוון הם בעצם "פיצוי" שייתכן ויידרש לשלם לווה המשכנתא לבנק במקרה של מיחזור/שינוי/סילוק מלא או חלקי של ההלוואה. אני מציין "ייתכן" משום שלא תמיד ולא בכל המסלולים אנו חשופים לקנס. במסלולים כגון הפריים או ריביות משתנות בתדירות של פחות מ-5 שנים לא ניתקל בקנסות היוון. לעומת זאת במסלולים האחרים כגון ריבית קבועה צמודה, ריבית קבועה לא צמודה, ריבית משתנה כל 5 שנים וכו' אנו חשופים לקנס היוון במקרה בו הריבית הממוצעת, על מסלול דומה ולתקופה שנותרה לנו, נמוכה מהריבית שבמשכנתא שלנו. הרציונל פשוט- לנו הבנק מכר את הכסף בריבית גבוהה וכעת הוא יצטרך למכור את אותו הכסף בריבית נמוכה יותר, לכן הוא דורש מאתנו "פיצוי " על אובדן הכנסה. חשוב לזכור שבבואנו למחזר את המשכנתא גובה הקנס חייב להיכנס פנימה לתוך שיקולי כדאיות המהלך, בטח ובטח במקרים בהם לווה מבצע מיחזור בכוחות עצמו ללא עזרה של איש מקצוע. אגב, ברוב רובם של המקרים, בבנייה נכונה ומקצועית של המשכנתא ניתן לחסוך המון כסף גם כאשר קיים קנס היוון.
על מנת לסבר קצת את האוזן הנה דוגמא מייצגת:
400,000₪ שנלקחו לפני 10 שנים לתקופה של 25 שנים במסלול של ריבית קבועה בגובה 5%, צמודה למדד. יתרת משכנתא כיום- 380,000₪, נותרו 15 שנים לשלם, החזר חודשי כיום- 2,990₪. נניח שהריבית הממוצעת כיום על מסלול דומה לתקופה שנותרה היא- 2.6%. חישוב קצר מלמד שהקנס על המהלך יעמוד על כ- 60,000₪!! כלומר, הסכום הכולל למיחזור הוא 440,000₪. בד"כ יגידו לכם בבנק שלא משתלם למחזר – מדוע? כי ברוב רובם של המיחזורים הלא מקצועיים הלווים פשוט מנסים להוריד ריביות – והרי הקנס מגלם בתוכו היוון של ההפרש שבין הריבית שבמשכנתא שלכם לריבית כיום – לכן, אין שום טעם במהלך כי אין בו חיסכון אמיתי. זאת ועוד, אם הצלחתם להוריד את הריבית במשכנתא מתחת לריבית הממוצעת שבחישוב הקנס (מתחת ל2.6%) החיסכון יתבטא באלפי ₪ בודדים. לעומת זאת, במיחזור תוך בנייה של תמהיל משכנתא מקצועי ומאוזן מבחינה מימונית ניתן לחסוך במקרה שבדוגמא כ – 100,000₪ ויותר!!! וזה לאחר ששיקללנו את הקנס הכבד.
ועכשיו טיפ לרווח מהיר שרלוונטי לחלק מהקוראים:
אם לקחתם משכנתא בעבר עם ביטוח EMI (במימון מעל ל- 75%) ייתכן ומגיע לכם החזר כספי של אלפי ש"ח. בחודשים האחרונים מספר לקוחות שלנו קיבלו שיקים של אלפי ₪ עקב ביטול ה- EMI (ללא קשר לחיסכון מהמיחזור עצמו).
אתם מוזמנים לפנות אלינו או עצמאית לבנק לבדיקת הסוגיה.
