אז מה נשתנה בשוק המשכנתאות בחודשים האחרונים?

בשלושת החודשים האחרונים אנו חווים עלייה דרמטית בריביות המשכנתא. לכאורה, ללא סיבה אמיתית. הריבית במשק הרי לא עלתה, ציפיות שוק ההון לעליות ריבית לא השתנו – נהפוך הוא – עושה רושם שהציפיות לעליות ריבית נוספות בארה"ב (הברומטר לנעשה אצלנו) מתמתנות ובנק ישראל לא הוציא שום הנחיה או הגבלה חדשה שעלולה לזעזע את הבנקים ולגרום לעליה משמעותית בריבית. כמה משמעותית העלייה בריביות ? כדי לסבר את האוזן: לפני מספר חודשים ההחזר החודשי המינימאלי על משכנתא טיפוסית של 800,000 ₪ ל- 25 שנים עמד בממוצע על כ- 3,350 ₪. היום ההחזר על אותה משכנתא לאותו מספר שנים יהיה גבוה בכ- 300 או 400 ₪ לערך. בחישוב כולל עליית הריבית גורמת ללווים לנזק כלכלי עצום המסתכם בכ- 100,000 ₪ ויותר לאורך חיי המשכנתא.

אז על מה ולמה העלייה?

ועל מה מלמדת העובדה שכל הבנקים הגדולים העלו את הריביות בו זמנית (פחות או יותר)? באופן כללי ההסברים של הבנקים נעים סביב נושא ההגבלות שהטיל עליהם בנק ישראל בהלוואות מעל 60% מימון. במקרים אילו הבנקים חייבים ל"השכיב" יותר כסף לטובת ההלוואה שלכם – מה שנקרא הלימות הון – למקרה שלא תעמדו בתשלומי המשכנתא והבנק ייאלץ לממש את הנכס. במקרה כזה, ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך הבנק בסיכון גבוה יותר. לכן, הוא נאלץ לשים בצד כבטוחה סכום מסוים על כל הלוואה באחוז מימון גבוה (ישנן מספר מדרגות של אחוזי מימון). מכיוון שלא סביר שהבנק "יקריב" תשואה על הכסף שהוא מחזיק בגללנו – ההפסד הזה מתגלגל ללווי המשכנתא בצורה של ריביות גבוהות יותר. עד כאן מצער (ללוים) אבל עושה שכל. הא..מה..מה.. הסיפור הזה של אחוזי המימון והסיכון והריביות הוא לא סיפור חדש אלא כך הבנקים מתנהלים בשנים האחרונות בלאו הכי. לכן, אני באופן אישי לא כל כך קונה את ההסבר הזה.
במקביל לעליות הריבית, חדי העין שביניכם, אולי שמו לב בשבועות האחרונים למספר דיווחים יבשים בעיתונות הכלכלית על כך שמספר בנקים מכרו תיק משכנתאות של קרוב למיליארד שקל לחברות ביטוח. מה שנקרא "איגוח משכנתאות". בארה"ב מדובר בעניין שכיח מאד אך בארץ זו פרקטיקה חדשה. בעצם מדובר בהעברת הסיכון באחוזים מסוימים מהבנק לחברת הביטוח. תזמון מכירת המשכנתאות יחדיו עם העליות החדות בריביות המשכנתא מביא אותי למסקנה שכנראה מתרחשים דברים מתחת לפני השטח שהציבור לא חשוף אליו. לדעתי, וזו דעתי בלבד, בנק ישראל לוחץ ומאלץ את הבנקים לנקוט משנה זהירות עקב חששות הולכים וגוברים להתפוצצות בשוק הדיור והמשכנתאות. אולי אני טועה, אבל התזמון והעובדה שכל הבנקים הגדולים מבצעים צעדים דרסטיים דומים בו זמנית, כאילו היו קרטל, מדליקים לי נורה אדומה.

אז מה ניתן לעשות?

ראשית, לבעלי משכנתא קיימת: כמובן שכתוצאה מעליות הריבית הולכת וקטנה הכדאיות למחזור משכנתאות, אם כי וכפי שאני מסביר תמיד – משכנתא איכותית וחסכונית נוצרת קודם כל מתמהיל מקצועי ויצירתי (אסטרטגיית המימון של ההלוואה) ולאחר מכן מתמקחים על ריביות. לכן, שווה לבדוק כדאיות מחזור עם מומחה גם אם נדמה לכם או גם אם הבנק אומר לכם שאין טעם.
לגבי מי שזקוק למשכנתא: כמובן שגם כאן התמהיל הוא קריטי, אבל אם החלטתם להתנהל לבד ללא מומחה מטעמכם אז לפחות תעשו מאמץ משמעותי להתמקח כמו שצריך על הריביות. בעת הזו המלצתי היא לבדוק את הבנקים הקטנים יותר (דיסקונט, הבינלאומי, אוצר החייל וכו'), לתזז בין מספר בנקים וללכת ולחזור עד לקבלת ההצעה הטובה ביותר.

לסיכום:

חשוב להבין שדווקא משום העלייה בריביות חשיבות בניית תמהיל מקצועי היא קריטית לאיכות המשכנתא שלכם כדי שתשלמו כמה שפחות כסף לאורך השנים.

בניית המשכנתא האיכותית והחסכונית בישראל. נקודה!

עומד לקראת לקיחת משכנתא? יש לי המון דרכים שתוכל לחסוך עשרות אלפי שקלים.
השאר פרטים ושמע מה יש לי להציע לך

קבל את מדריך המשכנתא המקצועי ביותר בישראל במתנה!

נושאים עיקריים מהבלוג

מאמרים אחרונים מהבלוג

אהבת? שתף את הפוסט

סגירת תפריט
Call Now Button