הפיתוי והמלכודת – משתנה 5, צמודה
במאמר זה נדבר על המסלול המתעתע והבעייתי ביותר שהבנקים מציעים ללקוחות ויחד עם זאת גם המסלול השכיח ביותר שהבנקים נהגו להציע ללקוחות עד החלת המגבלות ב – 2013 (נרחיב מעט על כך בהמשך) – ריבית משתנה כל 5 שנים, צמודת מדד.
את המסלול הזה אוהבים מאוד שני הצדדים – הבנק והלקוח הממוצע. מבחינת הבנק זהו מסלול רווחי ביותר לתקופות ארוכות, כאשר בו בזמן הוא, לכאורה, גם מאוד אטרקטיבי ללקוח משום שהריבית ההתחלתית שאנו מקבלים ביום חתימת חוזה המשכנתא נמוכה משמעותית באופן יחסי לשאר המסלולים (למעט הפריים ושאר מסלולי המשתנות באינטרוול קצר) – כך ששיווקית מאוד קל לבנק למכור לנו אותו.
מגבלות בנק ישראל
עד לפני מספר שנים בנקים אהבו להעמיס במסלול זה נתח מאד גדול מהמשכנתא, שכן לא היו מגבלות לשיעור הריביות המשתנות כפי הקיימות היום. המגבלות על הריביות המשתנות באינטרוול נמוך מ – 5 שנים החלו ב- 2012 ועל משתנה 5 ב – 2013. מאז המסלולים בריביות משתנות מוגבלים לעד שני שליש מסכום המשכנתא, כאשר נתח המשתנות באינטרוול קטן מ – 5 שנים (פריים, מק"מ שנה, מט"ח, משתנה צמודה 2.5 שנים וכו') הוא עד שליש. במילים אחרות ניתן לומר שכל נתח גדול משליש במשתנה 5 בא על חשבון הפריים. ובכל מקרה – הפריים פלוס המשתנה 5 לא יכולים לעלות על שני שליש מהסכום. קרי, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.
דמיינו לעצמכם משכנתא ל 25 שנים כאשר – 80% מהסכום הוא בריבית משתנה 5 צמודה למדד – ממש מלכודת בלתי נתפסת ללקוח!! למעשה, המגבלה על נתח המשתנות אמנם פוגעת בנו מבחינת נתח הפריים המקסימאלי (לטעמי מסלול הפריים הוא המסלול הטוב ביותר לנו הלווים – וחבל שהגבילו אותו לשליש בלבד), אך מנגד מגנה עלינו מפני נתח מופרז של המשתנה 5.
הדוגמאות במאמר זה אינן של תמהילים קונקרטיים אלא אך ורק לצורכי המחשה.
הפיתוי
אז מדוע ציבור לווי המשכנתאות בד"כ אוהב את המסלול הזה?
כי הפיתוי הוא חד וברור- משום הריבית ההתחלתית הנמוכה בהשוואה לשאר המסלולים, ובהתאם ההחזר החודשי ההתחלתי הנמוך ביותר מבין כל מסלולי המשכנתא העיקריים.
כמה יותר נמוך? ניקח לדוגמא משכנתא של 400,000 ₪ ל- 25 שנים.
• במסלול של ריבית קבועה צמודת מדד של 3% יעמוד ההחזר החודשי ההתחלתי על כ- 1,900 ₪.
• במסלול של ריבית קבועה לא צמודה של 4% לשנה ההחזר החודשי הוא – 2,110 ₪.
• לעומתם, במסלול שבו אנו דנים היום- ריבית משתנה כל 5 שנים, צמודת מדד, בגבוה 2.3% יעמוד ההחזר החודשי ההתחלתי על כ- 1,755 ₪ בלבד. החזר חודשי התחלתי נמוך בכ – 145 ₪ ל – 355 ביחס לשני המסלולים בריביות קבועות.
יתרון משמעותי במסלול זה הוא האפשרות לשנות, לסלק או למחזר את המשכנתא בתחנת שינוי הריבית ללא עמלות היוון (קנסות).
המלכודת
אז לאור כל הטוב הטמון במסלול זה ונדיבות לבם של הבנקים בהענקתם לנו ריביות נמוכות – מה הבעיה אם כך? למה להיות כל כך קטנוניים וכפויי טובה…?
ובכן, עכשיו נעבור למציאות הכואבת – המלכודת.
שימו לב שהקפדתי לציין "החזר חודשי התחלתי" או "ריבית התחלתית" מדוע? כי במסלול הזה אתם יודעים לאן אתם נכנסים אך אתם לא יודעים איפה ואיך תצאו.
למעשה, מסלול זה הוא היחיד (למעט מסלול מט"ח החשוף לריבית המטבע ולשער החליפין – אך זהו מסלול אזוטרי שכמעט ואין בו שימוש) המוצע לנו בו אנו חשופים לשני משתנים – ריבית והצמדה למדד. כל שאר המסלולים הם בעלי משתנה אחד בלבד: קבועה צמודה – חשיפה לסיכוני מדד, פריים – חשיפה לסיכון עליית ריבית, משתנה לא צמודה – סיכוני ריבית. או ללא חשיפה למשתנים כלל: מסלול הקל"צ – קבועה לא צמודה. וודאות מלאה ואפס סיכון. על מסלול זה ארחיב במאמר אחר.
קצת רקע: עקב משבר הדיור בארה"ב ב – 2008 נכנסו כמעט כל מדינות העולם לתהליך מאד אגרסיבי של הורדת ריביות ואף הזרקת כסף חינם לשווקים כדי להתאושש. על המשבר החמור ותוצאותיו לא ארחיב כאן אלא במאמרים אחרים, אך מבחינת המשכנתא שלנו תהליך זה הביא שנים של ריביות משכנתא נמוכות מאד ומדדים אפסיים. ב- 2016 נכנסו לשלב חדש עת ארה"ב החלה בעליית ריבית הדרגתית. עלייה המלמדת על יציאה מהמשבר ורצון לחזור להתנהלות כלכלית 'נורמלית'.
כיום כל ההערכות וציפיות הכלכלנים, בנק ישראל, שוק האג"ח ושאר אינדיקטורים כלכליים מלמדים על עליות ריבית עתידיות וחזרה למדד שנתי ממוצע גבוה משמעותית מזה שהתרגלנו אליו בשנים האחרונות. מתי זה יקרה? אין לי מושג ואינני מתיימר לנחש. מה שאני כן יודע הוא שההסתברות לכך קרובה ל 100% וההסתברות להמשך ירידות ריבית ודשדוש מדדים לטווחי זמן ארוכים שואפת לאפס.
נחזור לפרקטיקה: אז כרגע הריבית ההתחלתית במסלול זה נמוכה ואטרקטיבית אך כבר בתחנה הבאה סביר מאוד להניח שהריבית תעלה (לא כי אני אומר, אלא עפ"י אינדיקטורים כלכליים, בנק ישראל וגופים פיננסיים אחרים) וכך גם בתחנה שלאחריה. בסופו של דבר בשיקול ארוך טווח הריבית שאתם מקבלים היום היא לא יותר מחזיון תעתועים ובממוצע לאורך כל תקופת המשכנתא הריבית השנתית שתשלמו + ההצמדה למדד יביאו לעלייה משמעותית בהחזר החודשי וליתרת סכום שמתקשה להתקזז כמו שצריך (לעיתים אפילו יתרת קרן שעולה מעבר לסכום שלקחתם מלכתחילה). ובשורה התחתונה – תשלמו הרבה, אבל הרבה יותר, ממה שנדמה לכם בתשלומים מיותרים לבנקים.
אגב, ההוכחה הטובה ביותר לחששות ולסיכונים כבר ניתנה… משכנתאות במשתנה 5 שניתנו ב 2012 ו 2013 בריביות אטרקטיביות – הגיעו לתחנת השינוי לאחר חמש שנים בשנה האחרונה והנה ראו איזה פלא – למרות שלא התרחשה בשנים אילו עליית ריבית בישראל, נהפוך הוא, ריבית בנק ישראל היא הנמוכה בהיסטוריה שלנו כבר כמה שנים ועדיין עומדת על 0.1% לשנה – ולמרות כל הכיף והדובדבנים… ריבית המסלול הזה קפצה משמעותית בתחנות השינוי ב 2017 ו 2018!!
מה הנזק לטווח ארוך? כמה נשלם בסה"כ בכל מסלול?
נחזור לדוגמא המספרית שהוצגה מעלה: אמנם במסלול של הריבית משתנה כל 5 שנים, צמודת מדד, תתחילו בהחזר הנמוך ביותר, אך בסה"כ כמה תשלמו בכל אחד מהמסלולים בהנחת מדד שנתי ממוצע ריאלי בגובה 1.5%?
• במסלול הראשון, קבועה צמודה- תשלמו בסה"כ כ- 690,000 ₪.
• במסלול השני, קבועה לא צמודה, תשלמו בסה"כ כ- 633,000 ₪ (אל תתלהבו, יש גם חסרונות למסלול הזה).
• במסלול – ריבית משתנה כל 5 שנים, צמודת מדד, סביר מאוד שתשלמו בין 750,000 ₪ ל- 800,000 ₪.
כלומר: למרות שבהחזר ההתחלתי תצמצמו את ההחזר החודשי בסכום של בין 300-700 ₪, תשלמו על כך בריבית דריבית , בסכום מצטבר של עשרות אלפי ₪.
מתי להשתמש במסלול זה?
ראשית, כיוון שמדובר במסלול מאד רווחי לבנקים – אפשר להשתמש בו בחכמה אם אנו מתכוונים לסלק סכום מסוים בטווח הקצר. לבקש מהבנק משתנה 5 בסכום המתוכנן לסילוק (כמובן, בתוך מגבלות הרגולציה). אפשר לא להתמקח עם הבנק על הריבית, אלא אפילו ל'צ'פר' אותו – לבקש ריבית גבוהה יותר במסלול זה. מנגד, להתמקח על הריביות האחרות, בעיקר הקבועות, כאילו אין מחר ולהשיג ריביות נמוכות משמעותית מהמקובל. לאחר שנה, שנתיים או חמש לסלק את המסלול הזה והנה נשארנו עם המסלולים האיכותיים ובריביות נהדרות. אמנם שילמנו ריבית גבוהה יותר במשתנה – אך רק לטווח קצר מאד, וקיבלנו משכנתא נהדרת לטווח ארוך. כך יוצא הפסדנו בשכרנו.
שנית, כאשר אנו נמצאים דווקא בתקופה של ריביות גבוהות וההערכות הן לירידת ריבית. אמנם תסריט זה נראה רחוק מאד לאור מה שמתרחש בשנים האחרונות, אך גם זמנים של ריביות מאד גבוהות יגיעו… במקרה כזה דווקא המסלולים בריביות משתנות נותנים לנו פתרון לא רע להמשך הדרך.
שלישית, כאשר אנו מחפשים החזר חודשי נמוך ואין לנו ברירה אלא להשתמש בו. במקרה כזה חשוב שנבין את הסיכונים לטווח ארוך ושנפנים שאנחנו הולכים לשלם על כך ביוקר. מה עושים בכל זאת? מנסים להקטין את נתח המסלול לעד 15% מסך המשכנתא ועדיף במסלול של ריבית משתנה 5 לא צמודה. כך לפחות נפחית את סיכון המדד ונהיה חשופים אך ורק לסיכוני ריבית.
לסיכום:
מסלול מאד מתעתע, בעייתי ומסוכן מאד לטווחים ארוכים. אמנם מסלול זה מוגבל לעד שליש אך עדיין מייצר אי וודאות ונזק כלכלי עתידי מיותר בהסתברות גבוהה מאד.
הבשורות הטובות הן, שבתכנון חכם ומקצועי של המשכנתא קל מאד להימנע מהנזק הכלכלי הזה או להפחיתו משמעותי ולחסוך המון, אבל המון כסף בתשלומים מיותרים לבנקים.