מדי פעם פונים אליי לקוחות המחדדים אצלי את תחושות הפחד ואי הוודאות הקיימות בקרב רבים בציבור מ"החור השחור" הגדול הנקרא משכנתא.
לפני מספר שבועות נפגשתי עם בני זוג מאחד המושבים בעמק יזרעאל. בשנות השלושים לחייהם, שלושה ילדים, מתפרנסים ממוצע, שוכרים את אחד הבתים הישנים והפחות יקרים במושב כדי ליהנות מאיכות החיים שהעמק יודע לספק, חיים בצניעות תוך השקעת משאבי זמן וכסף משמעותיים בילדים. מאפיינים די רגילים, כמו רובנו.
בתחילת השיחה הם אמרו:" אנחנו לא מאמינים שניקח משכנתא, אבל… רצינו לשמוע מה יש לך לומר".
אז במה אני יכול לעזור? "תראה", הם אמרו. "ההורים שלנו לא ממש יכולים לעזור לנו, והסכומים עליהם מדובר היום לקניה או בניה הם פשוט אסטרונומיים. משכנתא היא לעשירים בלבד. מי שרוצה לקנות או לבנות היום הוא או עשיר, או מוצא את עצמו במרוץ מטורף אחרי החזרים חונקים. אנחנו לא עשירים ולא מוכנים להיחנק".
מיד נזכרתי בלקוחה אחרת שלי, מקרה שונה אך הנרטיב דומה: "אני חד הורית ומרוויחה מעט. יש לי הזדמנות לבנות על המשק של ההורים. לאחר מו"מ עם הבנק קיבלתי מהם הצעת משכנתא, אני לא בטוחה האם בכלל אוכל לעמוד בהחזרים, אבל אני מבינה שאין לי יותר מדי ברירות. אין לי כח מיקוח מולם… לא מאמינה שתוכל להשיג לי משכנתא טובה יותר".
אז- האם זה נכון? האם משכנתא היא לעשירים בלבד? האם היא יוצרת טבעת חנק כלכלית שהולכת ומתהדקת? התשובה היא באופן חד משמעי- זה לא חייב להיות כך, אפשר גם אחרת.
משכנתא היא, על פי רוב, הלוואה מאד גדולה הנלקחת לתקופות ארוכות. ברור שלא בכל סיטואציה אפשר לקחת התחייבות כלכלית ארוכת טווח וכבדה שכזאת, אבל לפני קבלת החלטה כדאי למפות קצת את האפשרויות ולהתמקד בנכסים שהם בגבולות הגזרה הכלכליים שלכם. חשוב לקחת בחשבון שבנק מאשר משכנתא או לא עפ"י שני מבחנים גדולים: א. אחוז המימון של העסקה- נכס יחיד עד 75% מימון. נכס שני ואילך עד 50%. ב. יכולת ההחזר החודשית ביחס להכנסה נטו בבית- עד 40%. מעבר לכך הבנק בודק כל לקוח בהתאם למבחנים סובייקטיביים אך כתנאי פתיחה אלו הם המבחנים החשובים. לאור הנתונים הללו אפשר להתחיל לברר מהם גבולות הגזרה הרלוונטיים לכם. אם ההון העצמי שלכם או ההכנסה החודשית או שניהם אינם מתאימים לרכישת הנכס שחשקתם – אולי תחליטו לבנות בית יותר קטן עם אפשרות להרחבה בהמשך או לחפש נכס באזור קצת מרוחק יותר וקצת פחות יוקרתי אבל שתוכלו לעמוד בו. מצד שני- יש גורמים נוספים שיכולים להילקח בחשבון כגון: כספים עתידיים האמורים להיות זמינים בשנים הקרובות, או אפילו צפי להעלאה בשכר, חתימה משותפת עם ההורים כערבים (ובהמשך, לכשישתפר מצבכם הפיננסי, ניתן יהיה להסירם), משכון נכס של ההורים לטובת ההון העצמי הנדרש לעסקה בנוסף למשכון הנכס הנרכש, וכו' וכו'. אפשרויות שיכולות לגרום לבית משלכם להראות קצת יותר בר-השגה.
השלב הבא והקריטי הוא בניית המשכנתא המתאימה לכם. יש להקפיד על בניית תמהיל משכנתא איכותי המותאם עד כמה שניתן לאורח החיים ולפרופיל הפיננסי שלכם תוך ניהול הסיכונים ואי הוודאות הטמונים בהלוואה גדולה וארוכת טווח.
ומה עם הזוג הנחמד והחד הורית החביבה? בשיחתנו הבינו בני הזוג שני דברים חשובים: הראשון- שגם עבורם אפשרי לייצר משכנתא שתעמוד במגבלות שהם מציבים ולא תגרום להם לשנות את אורח חייהם, והשני- שיש צעדים שהם צריכים לעשות כדי לאפשר להם להגיע לנקודה זו תוך זמן מה. עבור האם החד הורית- בניגוד לחששותיה – בניתי עבורה משכנתא סופר איכותית, עם חיסכון אסטרונומי מצטבר של מאות אלפי ₪ (!) בהשוואה להצעת הבנק, בהחזר חודשי המותאם ליכולותיה תוך ניהול סיכונים בין הווה ועתיד. וכעת היא וילדיה מתגוררים בבית משלהם…
