שלום לכולם,
כל מי שקורא את המאמרים והטורים שלי באופן קבוע וודאי שם לב לכך שאני מרבה להשתמש במונח "ניהול סיכונים" בכל האמור לבניית משכנתא חכמה ואיכותית. במאמר זה נרחיב מעט את היריעה.
מהם הסיכונים במשכנתא?
הסיכונים הטמונים במשכנתא מקורם בשני משתנים עיקריים: הצמדה למדד וריביות משתנות. למעשה, למעט מסלול קל"צ – ריבית קבועה לא צמודה שהינו מסלול וודאי לחלוטין – כל שאר המסלולים העיקריים מגלמים בתוכם אי וודאות עקב הצמדה לאחד או לשני המשתנים הללו.
על מנת לפשט את המושגים נתחיל בדוגמא קלילה – מהו ההבדל בין שני המסלולים הבאים?
א. 500,000 ₪ ל 20 שנים בריבית שנתית קבועה של 3%, צמודה למדד. החזר חודשי התחלתי 2,773 ₪.
ב. 500,000 ₪ ל 20 שנים בריבית שנתית קבועה של 4%, לא צמודה למדד. החזר חודשי קבוע 3,030 ₪.
ההבדל הראשון הוא סוג המסלול: ריבית קבועה צמודת מדד אל מול ריבית קבועה לא צמודה. ההבדל השני הוא ההחזר החודשי – במסלול א' ההחזר נמוך כיוון שהריבית נמוכה יותר. אבל, אליה וקוץ בה – "המחיר" שאנו משלמים על הריבית הנמוכה הוא סיכון החשיפה למדד. ההחזר החודשי אינו קבוע אלא משתנה. כיוון שלאורך זמן המדד הוא חיובי וההערכות ל – 20 שנים הקרובות מדברות על מדד שנתי ממוצע בין 1% ל 2% – אזי, אם אכן ההערכות הללו יתממשו – ההחזר החודשי אמור לעלות לכדי 3,400 ₪ עד 4,150 ₪.
הבדל נוסף הוא סך התשלום שנשלם לבנק: באפשרות ב' קל מאד לחשב כמה נשלם: 3,030 ₪ כפול 240 חודשים = 727,200 ₪. סכום וודאי ומוחלט. באפשרות א' נשלם בין 737,000 ₪ ל 818,000 ₪ בהתאמה להערכות המדד שלנו.
מה יקרה אם בפועל המדד השנתי יהיה גבוה מהערכות? אזי, ההחזר החודשי יעלה אף יותר ובסה"כ נשלם יותר מהצפוי.
ואם המדד יפתיע ויהיה נמוך יותר מההערכות, אזי, בדיעבד ייתכן ויסתבר ששילמנו יותר בהשוואה לקל"צ.
פרמיית סיכון: בעצם הריבית הגבוהה יותר בקל"צ היא מעין פרמיית ביטוח שאנו משלמים תמורת גידור סיכוני המדד.
מסקנה מתבקשת: אם אנו מעריכים שב- 20 השנים הקרובות ישרור מדד שנתי ממוצע נמוך מ – 0.9%, אזי נבחר באפשרות א'. ולהיפך. מדוע ציינתי 0.9% ולא 1% – שהרי הפער בין הריביות הוא אחוז אחד? כיוון שמדד המחירים צמוד גם לקרן וגם לריבית כך שמחינה מתמטית מדובר בריבית כפול מדד: 1.03 כפול 1.009 = 4%.
או אם נהפוך את היוצרות ונחשב את המדד הגלום בפער שבין שתי הריביות: 1.04 חלקי 1.03 = 0.9%.
ומהם השיקולים בבניית משכנתא אמיתית?
בפרקטיקה בניית משכנתא איכותית מורכבת קצת יותר מהדוגמא הנ"ל וההחלטה לגבי תמהיל זה או אחר קשורה קשר הדוק למגבלות העסקה, אחוז המימון, ההחזר החודשי הרלוונטי לנו, הריביות ופערי הריביות בין המסלולים השונים ועוד ועוד.
הנה כמה טיפים כיצד לנצל את המסלולים השונים לטובתנו ולהפחית סיכונים. ציינתי גם את העדפותיי, נכון להיום, למשקל המקסימלי של המסלול מסך המשכנתא. חשוב להדגיש: לכל לווה מתאימה משכנתא אחרת ואין כללי ברזל הנכונים לכולם.
אילו אך ורק קווים מנחים כלליים:
1. מסלול פריים: מסלול גמיש לשינויים ובד"כ הריבית אינה עולה עם הארכת התקופה. נמשוך את המסלול לתקופה ארוכה ונקצר מסלול אחר על מנת להקטין סיכון. בסיום המסלול הקצר נשאף לקצר את הפריים – עד שליש מהמשכנתא.
2. ריבית קבועה צמודה: טווחים קצרים עד כמה שניתן כדי לגדר סיכוני מדד וליהנות מריבית נמוכה – עד 20% מהסכום.
3. משתנה 5 צמודה: המסלול המסוכן ביותר ללווים. בעיקר בתקופה הנוכחית של ריביות נמוכות והערכות לעליות ריבית ומדד גבוה מזה של השנים האחרונות. נשתדל להימנע ממסלול זה עד כמה שניתן. מעולה למקרים של סילוק בשנים הראשונות. אם אין ברירה כדאי מאד לשלב במקומו ריבית משתנה 5 לא צמודה אבל חשוב לשים לב לפערים בין השניים (הפער מגלם מדד צפוי) – עד 15% מהסכום.
4. קל"צ: וודאות מלאה לכן משמש כעוגן. טווחים בינוניים – לפחות 40% מהסכום.
לסיום, על משכנתא לא מקצועית אנחנו משלמים הרבה מאד כסף מיותר לבנק. פשוטו כמשמעו.
