נתחיל בסיכום קצר של שנת 2017:
השנה החלה כהמשך לשנה קודמת שהתאפיינה בעיקר בעליות ריבית בכל מסלולי המשכנתא. מגמת העלייה החלה מאמצע 2015, המשיכה לשנת 2016 במלואה ונכנסה לתוך 2017. עפ"י דו"ח בנק ישראל הריבית הממוצעת הנמוכה ביותר בשנים האחרונות נרשמה ביוני 2015 – 1.96%. מאז, הריבית שינתה כיוון ועלתה עד לרמה של 3.93% (מרץ 2017). שימו לב, עליית ריביות המשכנתא בכמעט 2% !!!! בעוד ריבית בנק ישראל נותרה בשפל היסטורי של 0.1% לשנה… דעתי האישית זו שערורייה המשוועת לבדיקה מעמיקה של הרגולטור. ע"מ לסבר את האוזן: הנזק הכלכלי ללווים במשכנתא של 800,000 ₪ ל 25 שנים שנלקחה במרץ 2017 בהשוואה לאותו תמהיל בדיוק מאמצע 2015 הוא 200,000 ₪ נוספים!!! הבשורה המעודדת היא שמאז אפריל 2017 נעצרה מגמת העלייה ואף נרשמה ירידה בריביות הממוצעות עד לרמה של 3.6% בחודש נובמבר.
מעבר לריביות, שנת 2017 התאפיינה גם בירידה בכמות העסקאות ובקיפאון מסוים בשוק הנדל"ן, בטח ובטח בהשוואה לשנים האחרונות. עושה רושם שהסיבה העיקרית לכך היא המאמץ המתמשך של שר האוצר לעמוד בהבטחת הבחירות שלו להורדת מחירי הדירות. השקה אגרסיבית של תוכניות "מחיר למשתכן", "מחיר מטרה" ודומיהן, הגבלות על משקיעים ואיומים במיסוי יתר – מלווים בתקשורת וביחסי ציבור. לתבשיל הזה נוסיף את העלייה המתמשכת בריביות המשכנתא ונקבל קרקע פורייה לחששות ואי וודאות הבאים לידי ביטוי בירידה ברכישת דירות ובמשקיעים המחפשים אלטרנטיבה באפיקים אחרים.
מה הלאה?
והנה הגענו לדצמבר… ובכן, בד"כ סוף שנה מתאפיין בגמישות מסוימת של הבנקים הבאה לידי ביטוי בעיקר בריביות ובתנאי ההלוואה. נוסיף לכך את העובדה שהריביות ירדו מעט בחודשים האחרונים ונקבל סביבת עבודה ידידותית שנוכל לנצל לטובתנו.
אז מה ניתן לעשות? נוטלי משכנתא חדשה: שווה לבדוק הקדמת תשלום המשכנתא וסגירתה עד סוף דצמבר. החיסרון הבולט של מהלך כזה הוא… הקדמת תשלום המשכנתא, אך אם תתנהלו בחכמה אני משער שתוכלו לחסוך הרבה מאד כסף לטווח ארוך.
ומה לגבי בעלי משכנתא קיימת?
תזמון נהדר לבדיקת כדאיות מחזור המשכנתא, אפילו אם לקחתם אותה בשנה האחרונה. מעבר לשיפור הריביות זו הזדמנות פז גם לבנות תמהיל משכנתא מקצועי ואיכותי שיחסוך לכם הרבה כסף והרבה מאד כאבי ראש בעתיד של סיכונים ואי וודאות.
הנה דוגמא נהדרת מאמצע נובמבר:
פנה אליי זוג ממרכז הארץ שלקח משכנתא בדיוק לפני שנה כדי שאבדוק כדאיות מחזור ושיפור תנאי ההלוואה. זו המשכנתא לפני המחזור. יתרה של 725,000₪ ל 19 שנים המחולקת כך:
1. 215,000₪ – מסלול פריים – ריבית 1.4%.
2. 262,000₪ – מ"צ/5 – 3.4%.
3. 248,000₪ – ק"צ – 4% (קנס היוון של 1,250 ₪).
בתסריטים אופטימיים אך ריאליים תשלם המשפחה בין 1,100,000 ₪ ל – 1,200,000 ₪.
אגב, בתסריט אוטופי לחלוטין בו המדד השנתי הממוצע יעמוד על 1% וריביות משתנות לא יעלו כלל – תשלם המשפחה כ- 1,027,000₪.
הנה המשכנתא לאחר המחזור – החזר חודשי זהה:
1. 242,000₪ – פריים – 30 שנים – ריבית 0.9%.
2. 100,000₪ – מל"צ/5 – 17 – 3.25%.
3. 250,000₪ – קל"צ – 17 – 3.6%.
4. 133,000₪ – ק"צ – 11 – 2.4%.
סיום משכנתא ב- 18 שנים.
אז כמה תשלם המשפחה כעת?
ובכן, בתסריט האוטופי התומך לחלוטין במשכנתא הישנה תסתכם המשכנתא בתשלום של כ- 892,000₪ – חיסכון של 135,000₪.
בתסריטים הריאליים יותר תשלם המשפחה בין 940,000₪ ל – 970,000₪.
כלומר, חיסכון כספי הנע בין 160,000₪ ל- 230,000₪ !!! כל מילה נוספת מיותרת.
