לעיתים אני נתקל בכתבות העוסקות בכדאיות מחזור המשכנתא, בעיקר בתקופה של עלית ריביות. הטענה העיקרית גורסת, שבעת עליה בריביות לאורך תקופה של מספר חודשים, אין יותר כדאיות למחזר.
ובכן, השיח סביב המשכנתאות לוקה בחסר מאז ומתמיד – הן בגלל אינטרסים והן מחוסר הבנה או חוסר מקצועיות. ותתפלאו – דעתי המקצועית, עם כל הבעייתיות הכרוכה במשפט היא שגם רוב ה"בכירים" בבנקים ובקרב חברות לייעוץ משכנתאות לא מבינים או לא עושים מספיק כדי לבנות לכם את המשכנתא החסכונית והמתאימה ביותר עבורכם.
ניקח לדוגמה את שנת 2016. לאורך המחצית הראשונה של השנה חווינו עלייה בריביות המשכנתא (ללא עליה בריבית המשק), אך האם אכן נסתם הגולל על הכדאיות למחזור? לא בטוח…
אראה לכם דוגמא קטנה, כיצד באמצעות תמהיל חכם ניתן לחסוך הרבה כסף גם אם הריביות גבוהות יותר:
דוגמה מעשית:
לזוג ישראלי משכנתא של 750,000₪ ל- 20 שנים. המשכנתא נלקחה בתחילת 2016 בריביות מצוינות.
הנה תיאור המשכנתא, שנבנתה ע"י יועץ של הבנק:
- 250,000₪ – מסלול פריים – ריבית 0.8%.
- 250,000₪ – מסלול ריבית משתנה 5 צמודה – 2%.
- 250,000₪ – ריבית קבועה צמודה – 2.5%.
החזר חודשי התחלתי כ – 3,720 ₪.
כחצי שנה לאחר שנלקחה המשכנתא פנו אליי הלקוחות לבדיקת כדאיות מחזור. בינתיים בחודשים שחלפו מאז ריביות המשכנתא עלו – כך שלכאורה ועפ"י דברי "המומחים" אין טעם למחזר.
אז בואו ונבדוק יחדיו את הטענה הזו.
ראשית, כמה תשלם משפחת ישראלי על המשכנתא?
- אם נשמור על אופטימיות מאד מאד גבוהה ונניח שהמדד ב- 20 השנים הבאות יעלה בקצב דומה לזה של השנים האחרונות (מאז המשבר ב 2008 אנו חווים מדדים נמוכים מאד – ממוצע שנתי של כ- 1.85% לערך), ונחזיק אצבעות שהריביות יישארו נמוכות ולא יעלו כלל – בסה"כ תשלם מש' ישראלי לבנק כ- 1,020,000₪. כאמור, בתנאים האופטימאליים והפנטזיונרים ביותר עבורם.
- אם נהיה קצת יותר ריאליים ונעריך מדד שנתי ממוצע של 2.5% וריביות משתנות גבוהות בממוצע בכ- 1.5% בסה"כ מהריביות שבמשכנתא – אזי, תשלם המשפחה כ- 1,175,000₪.
מה אפשר לעשות כדי לחסוך למשפחת ישראלי הרבה כסף?
כאמור, הבעיה היא שהריביות בתקופה זו עלו בממוצע בכמה עשיריות האחוז לערך – אז האם באמת יש מה לעשות או שנמליץ למשפחת ישראלי שירימו ידיים ויתפללו לטוב? לא בבית ספרי…
הנה דוגמא למשכנתא אלטרנטיבית:
- 250,000₪ – מסלול פריים – 30 שנים – P-0.8%.
- 100,000₪ – ריבית משתנה 5 לא צמודה – 30 שנים – 2.8%.
- 400,000₪ – ריבית קבועה לא צמודה – 16 שנים – 3%.
- החזר חודשי התחלתי כ- 3,820 ₪.
- בסיום מסלול ג' מקצרים את ב' ולאחר מכן את א'.
- סיום המשכנתא בין 20 ל 21 שנים.
כמה תשלם משפחת ישראלי על המשכנתא בתמהיל זה?
- ע"פ ההערכה האופטימית עד כדי אוטופיה (ב- 20 השנים הבאות יעלה המדד בממוצע שנתי של כ- 1.85% לערך, והריביות המשתנות לא יעלו): המשפחה תחזיר לבנק כ- 921,000 ₪.
- במקרה היותר ריאלי (של מדד שנתי ממוצע של 2.5% וריביות משתנות גבוהות בממוצע בכ- 1.5% בסה"כ מהריביות שבמשכנתא), תחזיר המשפחה לבנק כ- 1,010,000 ₪.
שימו לב: בתמהיל זה ההחזר החודשי גבוה בכ- 100 ₪ מההחזר של המשכנתא המקורית, אך המשפחה תוכל לסיים את המשכנתא סביב 20 ל 21 שנים בלבד.
נציג את המספרים בטבלה על מנת להשוות בקלות:
תרחיש א: הערכה של עליית מדדים אופטימלית (עליית מדד בממוצע שנתתי של 1.85%, ריביות משתנות לא עולות):
| תמהיל המשכנתא הקיימת | תמהיל מוצע למחזור | |
| סכום ההלוואה | 750,000 ₪ | 750,000 ₪ |
| סכום ההחזר לבנק לאורך חיי המשכנתא | 1,020,000 ₪ | 921,000 ₪ |
| החיסכון במיחזור | 99,000 ש"ח | |
תרחיש ב: הערכה ריאלית של מדד שנתי ממוצע של 2.5% וריביות משתנות גבוהות בממוצע בכ- 1.5% בסה"כ מהריביות במשכנתא:
| תמהיל המשכנתא הקיימת | תמהיל מוצע למחזור | |
| סכום ההלוואה | 750,000 ₪ | 750,000 ₪ |
| סכום ההחזר לבנק לאורך חיי המשכנתא | 1,175,000 ₪ | 1,010,000 ₪ |
| החיסכון במיחזור | 165,000 ש"ח | |
לסיכום
למרות שהמשכנתא של משפחת ישראלי נלקחה לפני כחצי שנה בתקופה בה הריביות היו הנמוכות ביותר בשנים האחרונות ולמרות שכל ה"מומחים" טוענים שאין טעם למחזר – עדיין במחזור משכנתא מקצועי המשפחה תחסוך בין 99,000₪ ל – 165,000₪ !!! ואולי אף יותר – במקום לפרנס את הבנק.
והבשורות המדהימות הן שזה אפילו לא התמהיל הטוב והחסכוני ביותר שאפשר לייצר עבור משפחת ישראלי…
