כמה מכם נטלו משכנתא ולאחר 5, 7 או 10 שנים הסתבר לכם שיתרת הקרן גבוהה ממה שלוויתם או במקרה הטוב התקזזה מעט, וכל זאת למרות ששילמתם לבנק המון כסף עד אותה הנקודה? במאמר זה ארחיב מעט על הסוגיה שנוגעת כמעט לכל מי שלקח משכנתא ב- 10–15 שנים אחרונות. אנסה לפשט את הסוגיה ולהסביר אותה באמצעות דוגמא מספרית.
ממה מורכב ההחזר החודשי?
רוב רובן של המשכנתאות בארץ מחושב על פי שיטת חישוב 'שפיצר' (שיטה נוספת נקראת 'קרן שווה', אך מדובר במיעוט ולכן לא נתעכב עליה). לכאורה השיטה די פשוטה: נוסחת שפיצר לוקחת את הפרמטרים הרלוונטיים: סכום המשכנתא, אורך התקופה והריבית, ומחשבת מהו ההחזר החודשי. ההחזר המתקבל מהנוסחה הוא קבוע ואחיד לכל אורך התקופה. כן, קראתם נכון, החזר חודשי קבוע. אם כך, מה בכל זאת גורם לשינויים בהחזר החודשי?
התשובה היא ההצמדה למדד (במסלולים צמודי מדד) ועלייה בריבית (במסלולים בריביות משתנות).
כיצד משתנה הרכב ההחזר החודשי?
ראשית, אסביר בקצרה כיצד מנגנון שפיצר עובד ולאחר מכן אמחיש זאת בדוגמא מספרית.
ובכן, החזר המשכנתא החודשי מורכב משני פרמטרים: החזר על חשבון הקרן והחזר ע"ח הריבית. בתחילת הדרך ההחזר ע"ח הריבית גבוה יחסית וע"ח הקרן קטן יחסית. ככל שעובר הזמן הפרופורציות בין שני המרכיבים משתנה כך שההחזר ע"ח הקרן גדל משמעותית וע"ח הריבית קטן, עד שבהחזר החודשי האחרון של המשכנתא כמעט כל הסכום הוא על חשבון הקרן.
הפרופורציות בין שני המרכיבים הללו תלויות בגובה הריבית ומספר שנות המשכנתא. ככל שגובה הריבית ומספר השנים שנותר עד לסיום המשכנתא גדולים יותר – כך החלק של הריבית בהחזר החודשי יהיה גדול יותר ביחס לקיזוז בקרן. כיוון שאנו מדברים על משכנתא צמודה למדד, לאחר התשלום החודשי הקרן מתקזזת, אבל שימו לב: אם באותו חודש המדד היה חיובי כל יתרת הקרן מוצמדת ועולה בחזרה (עד לאן עולה – תלוי בגובה המדד).
דוגמא מספרית
משכנתא בגובה של 500,000 ₪ ל-25 שנים בריבית קבועה צמודה למדד בגובה 4% לשנה. ההחזר החודשי הראשון עומד על 2,639₪.
מתוך הסכום הזה החלוקה היא כדלקמן:
• ע"ח ריבית – 1,667₪,
• ע"ח קרן – 972₪.
=> יתרת הקרן עומדת כעת על 499,028₪ (500,000 מינוס 972₪).
שימו לב, לכאורה הקרן התקזזה כבר מהתשלום הראשון, אבל מספיק מדד חודשי של 0.2% כדי שיתרת הקרן תעלה ל- 500,026₪. כלומר, הקרן עלתה מעל לסכום שלקחנו מהבנק.
לסיכום
מדובר במשכנתא טיפוסית ושכיחה בה תשלמו פי 2 ויותר מהקרן שלוויתם.
הבשורה הטובה היא שיועץ בעל הבנה מעמיקה באסטרטגיות מימון יכול לבנות משכנתא איכותית אשר מקזזת מהקרן כבר מהחודש הראשון ובסה"כ תחסוך לכם הרבה מאד כסף בתשלומים מיותרים לבנק. באחריות.
