שלום לכולם,
בשבועות האחרונים אנו עדים לשלל אירועי מאקרו המשפיעים ואף ישפיעו בעתיד הקרוב על המשכנתא שלנו. נתחיל בסקירה קצרה וכללית על הנעשה בארה"ב – מדינה המשפיעה מאד על הכלכלה שלנו בארץ, נמשיך בסקירה קצרה על ישראל ונסיים בהשלכות ובהערכות לגבי שוק המשכנתאות שלנו.
ארה"ב
בשנים הראשונות שלאחר משבר הדיור ב- 2008 עסקו בארה"ב בעיקר בבלימת המפולת ומניעת קטסטרופות. בשלוש ארבע השנים האחרונות ארה"ב במסע התאוששות מרשים למדי תוך שיפור עקבי והצגת תוצאות כלכליות ואינדיקטורים המלמדים על המשך צמיחה, ירידה באבטלה ועלייה בצריכה הפרטית. במהלך חודש יוני העלה הפדרל ריזרב – הבנק המרכזי האמריקאי – את הריבית, שוב, ב 0.25% וכעת היא עומדת על 1.75% – 2% לשנה. בכך ממשיך הבנק במדיניות אותה החל בדצמבר 2015 עת העלה ריבית לראשונה מאז 2008. מאז ועד היום הריבית עלתה שבע פעמים וצפויה להמשיך לעלות פעמיים נוספות השנה וארבע פעמים נוספות ב- 2019. שימו לב: כיום ריבית ארה"ב גבוהה ב 1.65% ל 1.9% מישראל. לא ייאמן!!! פרופ' פלצמן -המרצה התותח שהגיע במיוחד מאמריקה הגדולה כדי ללמד אותנו מימון – היה מגחך בקול לכל תהיה של סטודנט שהיה מעלה על דל שפתיו את האפשרות לריבית ישראל נמוכה מזו בארה"ב. מבחינתו זו הייתה סיטואציה מגוחכת ולא אפשרית… טוב – ב 2005 הוא גם לא דמיין שארה"ב לפני קטסטרופה ואחד המשברים הכלכליים החמורים בתולדותיה … אבל היה כיף ללמוד אצלו.
חשוב להדגיש שהאינפלציה בארה"ב ממשיכה לעלות (בעיקר מסיבות טובות של עלייה בצריכה ובביקושים) ובעצם נותנת רוח גבית להמשך עליות ריבית של הבנק המרכזי. כמובן שהעליות הללו והאינדיקטורים החיוביים מחזקים את הדולר אל מול שאר המטבעות, וגם אל מול השקל. מנגד, הנשיא טראמפ החל בשבועות האחרונים באיומים במלחמות סחר והטלת מכסים על בעלות ברית חשובות כמו קנדה, מקסיקו, האיחוד האירופי וסין. אם תימשך ההידרדרות הזאת אנו צפויים לטלטלות בשווקים ולאי וודאות. כרגע, עושה רושם שטראמפ בעיקר מנפח שרירים אל מול בעלות בריתו אבל מעניין יהיה לראות כיצד יתפתח העימות הזה ומה יהיו השלכותיו על הכלכלה הגדולה בעולם ועלינו.
ישראל
שימו לב למדד המחירים לצרכן מאז המשבר ב – 2008:
2008 – 3.8%.
2009 – 3.9%.
2010 – 2.7%.
2011 – 1.96%.
2012 – 1.63%.
2013 – 1.99%.
ועכשיו שימו לב למדד בשנים האחרונות:
2014 – 0.2%-.
2015 – 1%-.
2016 – 0.2%-.
2017 – 0.4%.
אגב, לכל מי שמזלזל בהשפעת המדד על המשכנתא שלנו – שימו לב שאפילו בשנות משבר המתאפיינות בד"כ במדדים נמוכים ולמרות שלוש שנים של מדדים שליליים – עדיין המדד השנתי הממוצע מאז 2008 ועד סוף 2017 עומד על כ – 1.5% לשנה. כדי לסבר את האוזן – נניח וקיבלתם ריבית שנתית קבועה צמודה למדד בגובה 3.5% – הווה אומר ששילמתם בפועל מעל 5% לשנה!!!
נמשיך – ובכן, לאחר מספר שנים של מדדים נמוכים מאד מדד המחירים לצרכן רושם בחודשים האחרונים שיעורים חיוביים ועומד על 0.9% מאז תחילת 2018 – והציפיות הן להמשך מדדים חיוביים. היעד של בנק ישראל לאינפלציה בארץ עומד על 1% עד 3% בשנה ועושה רושם שהמשק נכנס לתוך היעד הזה. אגב, הרבה מאד כלכלנים מתקשים להסביר את תופעת האינפלציה הנמוכה בישראל בשנים האחרונות. כל סטודנט לכלכלה לומד שתנאים של שוק בתעסוקה כמעט מלאה, צמיחה שנתית יפה וריבית אפסית היו אמורים לייצר, על פי כל מודל כלכלי סביר, עליות מחירים ואינפלציה גבוהה יותר. בפועל קיבלנו בשנים הללו מדדים שליליים.
מעבר לשינויים כלפי מעלה במדד – נתונים משמעותיים נוספים שחשוב לשים לב אליהם הם המשך צמיחה חיובית והתחזקות הדולר מול השקל.
אינדיקטור נוסף, ולדעתי אף חשוב מאד במערכת השיקולים של בנק ישראל, הוא העובדה שלאחר שנים של ריבית רצפה – אין לבנק ישראל תחמושת למקרה של משבר כלכלי נוסף. הורדת ריבית היא הכלי העיקרי של בנק ישראל בשעת משבר ואני מניח שבמכלול השיקולים של הנגידה בעד או נגד העלאת ריבית – לנושא זה משקל די משמעותי.
אינדיקטורים אילו ואחרים מלמדים על הסתברות גבוהה לעליות ריבית מתישהו בעתיד הקרוב. אמנם ישנם גם אינדיקטורים הפחות תומכים בעליית ריבית, אך ההערכות כרגע הן על תחילת עליות ריבית עד סוף השנה או בתחילת 2019. אני משער שבשלב הראשון הנגידה תעלה את הריבית בעדינות ותמתין לתגובות השוק. אם ההעלאה תיספג בצורה סבירה ולא תגרום לזעזועים יוצאי דופן – אזי, נמשיך לראות עליות ריבית מתונות אחת לכמה חודשים.
בכל מקרה, חשוב לזכור שציפיות מניעות את שוק ההון וכבר היום אנו רואים עליות ריבית בשוק האג"ח לטווחים בינוניים וארוכים ומדד שנתי גלום גבוה מזה שהתרגלנו אליו.
ובתרגום למשכנתא שלנו…
כפי שציינתי, ציפיות מניעות את השוק וכבר בשבועות האחרונים אנו חווים עליות ריבית בכל מסלולי המשכנתא. אמנם לא עליות חדות אך בהחלט ייתכן ומדובר בשינוי מגמה כלפי מעלה. אני משער שחלק מהעליות נובע מגיוס יקר יותר עבור הבנקים אך לא מן הנמנע שמדובר גם בניסיון להרוויח יותר. חשוב לזכור שמעבר לריביות הגבוהות יותר המוצעות היום ללווים – עליית ריבית במשק משמעה עלייה מיידית בהחזר החודשי כתוצאה מעלייה בריבית במסלול הפריים. אינדיקטור נוסף לשינוי קיבלנו במהלך יולי עת בנק פועלים הוציא הנחיה חדשה להגביל את מסלול הפריים עד 25% מסך המשכנתא. לאחר מספר ימים שונתה ההגבלה ל 30% במשכנתאות שהבנק מציע ללקוחותיו. אמנם זהו צעד פנימי של הבנק ושיקוליו עימו, אך צעד זה יכול גם להתפרש על ידי בנקים אחרים כאיתות להמשך הקשחת התנאים ועליות ריבית ללקוחות. אני מניח שמדובר בניסוי של הבנק כדי לבחון את תגובת הלקוחות ותגובת הבנקים האחרים – ושינויים והתאמות יתבצעו תוך כדי תנועה. כרגע, הבנקים האחרים לא הגיבו בהקשחת תנאים משלהם אבל יהיה מעניין לבחון את המהלכים בשבועות הקרובים. לעומת זאת, עליות ריבית בהחלט ניתן לראות ברוב הבנקים.
בכל מקרה, בנק פועלים איננו הבנק היחיד הפועל בתחום וחשוב מאד לייצר מו"מ אסרטיבי מול מספר בנקים. שימו לב לבנקים הבינוניים והקטנים יותר – דיסקונט, בינלאומי, איגוד וכו'. גם ההגבלה החדשה של הבנק על מסלול הפריים פחות חשובה בעיניי, אלא חשוב לבדוק את התמהיל כמכלול שלם. אם הרעת הפריים מתאזנת בהטבה משמעותית במסלולים אחרים – דיינו. חשוב לבנות תמהיל איכותי ומאוזן מבחינת ניהול סיכונים בתוך מסגרת המגבלות של המשכנתא שלנו (באחד המאמרים הבאים ניכנס לעובי הקורה כיצד מגדרים סיכוני מדד בצורה יעילה בתוך מגבלות המשכנתא).
בשורה התחתונה: אם אתם פועלים לבד מול הבנקים – ההמלצה שלי היא להשתדל להוריד את שיעור המסלולים המסוכנים צמודי המדד ובריביות משתנות, להעלות את שיעור הקל"צ ולהילחם על ריביות טובות. לא פחות חשוב – להצליב ריביות ולהשוות בין המסלולים הצמודים ללא צמודים, בין המשתנות לקבועות, בין המשתנות הצמודות למשתנות הלא צמודות – לבצע התאמתות ולהחליט בצורה חכמה ומושכלת על התמהיל האופטימאלי עבורכם.
לדוגמא: קיבלתם 300,000 ₪ בקל"צ ל 15 שנים בריבית שנתית של 4.3%. בקבועה צמודה לאותה תקופה הבנק מציע לכם 2.9%. איזה מסלול כדאי לבחור? האם חד משמעית הקל"צ עדיף מהק"צ? תשובתי היא – לא בהכרח. חשוב להפעיל שיקול דעת ולהחליט. מצד אחד לגיטימי להחליט שאנו רוצים לישון בשקט ללא סיכונים ואי וודאות ולהחליט קל"צ. אבל הנה ניתוח אלטרנטיבי של הסיטואציה: הפער בין הריביות מגלם מדד שנתי ממוצע בגובה 1.36%. בנוסף, בצמודה – ההחזר החודשי מתחיל נמוך יותר ומאפשר לכם גם להפחית שנתיים או שלוש באורך המסלול. נניח ולתקופה של 13 שנים הבנק מציע ריבית של 2.5%. כיוון שהפחתנו תקופה וריבית – נקודת האיזון בין שני המסלולים (קל"צ 4.3% ל 15 שנים וק"צ 2.5% ל 13 שנים) תהיה במקרה של מדד שנתי ממוצע בגובה 2.2%. כלומר אם בפועל המדד השנתי הממוצע יהיה נמוך מ 2.2% – הרווחנו. אם המדד יהיה גבוה יותר – הפסדנו. אבל כיוון שמדובר בתקופה קצרה של 13 שנים בלבד הסיכון מגודר בצורה די יעילה. גם כי מדד ממוצע בגובה 2.2% לשנה הוא מדד גבוה משמעותית מההערכות כיום וגם כי קיצור התקופה מגן עלינו במקרה בו המדד יחרוג כלפי מעלה מההערכות כך שהנזק יהיה קטן יחסית. ניקח תסריט רע במיוחד בו המדד הממוצע הימם את כל הכלכלנים בעולם ובפועל עמד על 3% בשנה למשך 13 שנות המסלול. במקרה כזה נשלם כ 22,000 ₪ יותר מאשר היינו משלמים בקל"צ. הפסדנו. אבל ההסתברות לתסריט כזה שואפת ל… אפס פחות או יותר. מנגד – נניח והמדד השנתי יעמוד על 1% בממוצע שנתי. במקרה כזה נחסוך סביב 32,000 ₪ בהשוואה לקל"צ. הרווחנו. וההסתברות לתסריט כזה היא די גבוהה. מצד שלישי – ההחזר החודשי בצמודה יעלה במהלך השנים. וכך הלאה. הרבה מאד שיקולים והחלטות בעד ונגד…
אז באמצעות הדוגמא הזאת – מה שאני מנסה לומר הוא: להפעיל שיקול דעת ולא לפעול על אוטומט! מסלול קל"צ אמנם נותן שקט אך לא בהכרח את הפתרון הטוב ביותר. לכל אחד מתאים תמהיל אחר וכל לווה מתייחס אחרת לסיכון ולאי וודאות. לכן, חשוב לבנות תמהיל חכם המתאים לכם ביותר. וכמובן לא לשכוח להתמקח על התנאים כאילו אין מחר ומול מספר בנקים.
לסיכום: משכנתא היא עניין רציני ויקר מאד לאורך זמן ואם אנחנו מעוניינים לחסוך הרבה מאד כסף בתשלומים מיותרים לבנקים – חשוב מאד מאד שנתייחס אליה ברצינות ובמקצועיות. בהצלחה.
