בשבועות האחרונים בנק ישראל הפסיק לרמוז והחל לאותת בפנסי אזהרה בוטים: שוק המשכנתאות בבעיה. הבנק לא הסתפק במגבלות החדשות שהנחית לפני כחודשיים (בהמשך למגבלות נוספות שהוטלו בשנתיים האחרונות) אלא אף פרסם אזהרה לציבור ובה הוא מתריע מפני אפשרות של אי עמידה בתשלומי המשכנתא כתוצאה מעליית הריבית ואפשרות למיתון מתישהו בעתיד הלא רחוק.
ההערכות שהעלינו בפוסטים קודמים מספר פעמים בעבר בנוגע לעליית ריביות בטווח של מספר שנים קטן קדימה מקבלות משנה תוקף מבנק ישראל. בשנים האחרונות המשכנתאות שקיבלו משקי הבית ישירות מהבנק בנויות ברובן ממסלולים של ריביות משתנות צמודות למדד ומתמהילים גרועים לטווח בינוני וארוך. היתרון במסלולים הללו הוא ריביות נמוכות בתחילת הדרך ובהתאם לכך החזר חודשי התחלתי נמוך. הבעיה היא שבהמשך כשהריביות יעלו, והן יעלו, ההחזר החודשי צפוי לעלות בצורה משמעותית לאורך שנות ההלוואה. בנק ישראל חושש מפני תסריט בו הריביות יעלו משמעותית וההחזר החודשי יגיע לממדים בהם לקוחות רבים לא יצליחו לעמוד.
עכשיו אפשר להבין טוב יותר את המסר שאני מנסה להעביר פעם אחר פעם:
בנייה ותכנון מימוני נכון של המשכנתא הם חובה לכל אחד. משכנתא הינה הלוואה לטווחים ארוכים מאוד ולכן על בנייה לא נכונה של התמהיל אתם משלמים ביוקר (החזר חודשי עולה בחדות, הקרן כמעט ולא מתקזזת בשנים הראשונות, בסה"כ אתם משלמים יותר מכפול מהקרן ועוד). לעומת זאת בתכנון מימוני נכון ניתן להגן על המשכנתא מפני עליות חדות בהחזר החודשי, הקרן מתקזזת משמעותית מהחודש הראשון (אם החלטתם למכור תוך מס' שנים, יתרת המשכנתא שלכם תהיה נמוכה משמעותית מהסכום שלוויתם).
והשורה החשובה ביותר בתכנון נכון היא שורת הכסף – בסך הכל תחסכו מאות אלפי ₪ בתשלומים לבנק לאורך שנות ההלוואה. זו לא טעות – במשכנתא הבנויה נכון מבחינה מימונית החיסכון שלכם מגיע למאות אלפי ₪.
אז לאור האזהרות, המגבלות וההערכות: מה כדאי לכם לעשות עכשיו?
ובכן, אין צורך להיכנס להיסטריה. בשלב הראשון יש לבצע בדיקה מקצועית של המשכנתא שלכם ולקבל חוות דעת האם היא טובה או לא. כל מי שנטל משכנתא ב- 15 השנים האחרונות, כולל גם לקוחות שלקחו משכנתא בחודש או בשבוע האחרון – המלצתי אליכם היא לבקש מהבנק תדפיס יתרות משכנתא ולשלוח לבדיקה ע"י איש מקצוע חיצוני המתמחה במימון. לשיקולכם, אתם מוזמנים לשלוח אלינו את התדפיס לבדיקה מעמיקה (הטלפון והמייל למטה). נצלו את ההזדמנות כי הבדיקה הינה חינמית לחלוטין, ללא עלות וללא התחייבות. לאחר הבדיקה נמסור לכם חוות דעת מקצועית האם המשכנתא שלכם טובה, סבירה או רעה והאם כדאי לכם לשקול מיחזור.
