משכנתא – מה נשתנה הפסח הזה?
שינויים ברגולציה
לפני מספר שבועות, ביום 15 במרץ, פרסם בנק ישראל מסמך תחת הכותרת: "מדידה והלימות הון – הגישה הסטנדרטית – סיכון אשראי". בינינו – לא כותרת שאמורה לגרום לכם או לי לריגוש מיוחד עד כדי ריצת אמוק לאתר הבנק לקריאת המסמך המלא… אבל, הפתעה! דווקא מדובר בבשורה די משמעותית לבעלי משכנתאות או/ו לאילו המתכננים נטילת משכנתא חדשה.
מדובר על מסמך ובו הנחיות חדשות של בנק ישראל לבנקים למשכנתאות בדבר יחס הלימות ההון (LTV – Loan to Value) בהלוואות משכנתא מעל 60% ועד 75%.
קצת רקע
בפברואר 2013 הוציא בנק ישראל הוראה חדשה לבנקים למשכנתאות הדורשת מהם להעלות את יחס הלימות ההון על הלוואות משכנתא. באופן עקרוני ישנן שלוש מדרגות מימון: עד 45%, בין 45% ל 60% ובין 60% ל 75%. במילים פשוטות יותר ההוראה הזאת בעצם אומרת שהבנק חייב לרתק הון גבוה יותר כבטחונות עבור ההלוואות במימון גבוה שהציבור לווה. ומדוע? כיוון שככל שההלוואה במימון גבוה יותר כך הסיכון גדל ובהתאם ההון המרותק לטובת אותה הלוואה. כיוון שהבנקים מרוויחים ממכירת כסף וההוראה הזו גורמת להם להפסדים, ברור לחלוטין שהתוצאה תהיה גלגול ההפסד ללקוחות באמצעות ריביות גבוהות יותר במשכנתאות הללו. ההבדל בין מדרגות המימון עד 60% למעל 60% הוא המשמעותי ביותר. וכך אכן היה… לעיתים הגיע הפער בריביות לכדי 0.5% ויותר ברוב או בכל מסלולי המשכנתא. כדי לסבר את האוזן: במשכנתא של 800,000 ₪ ל – 25 שנים – עלייה של 0.5% בריבית משמעה תוספת תשלום של יותר מ – 60,000 ₪ לאורך חיי ההלוואה!!! וכמובן החזר חודשי גבוה יותר בכל תמהיל נתון.
ומה לדעתכם היתה מטרת הצעד הדרמטי הזה של בנק ישראל? לצנן את שוק הנדל"ן! כמובן. הבדיחה על חשבוננו…
אז מה התחדש בהוראה הנוכחית ממרץ האחרון?
בסעיף 2 צוין " עודכנו שיעורי שקלול ההלוואות המובטחות במלואן על ידי משכנתאות על נכס מגורים, כך שנקבע משקל סיכון של 60% להלוואות בשיעור מימון הגבוה מ- 60%…." עוד נכתב בדברי ההסבר לסעיף: "מצאנו לנכון להפחית את הקצאת ההון הנדרשת על הלוואות שיינתנו מעתה ואילך לרכישת דירה בשיעור מימון גבוה, ובכך להקל…. "
למעשה החליט בנק ישראל להקל משמעותית בהלוואות במימון גבוה ולהפחית ביחס הלימות ההון.
כיצד ההפחתה באה לידי ביטוי במשכנתאות שלנו?
אז בזמן כתיבת שורות אילו רוב הבנקים עדיין לא מגלגלים את ההטבה ללקוחות אלא נהנים מרווח גבוה יותר על משכנתאות מעל 60%. אבל, להערכתי זה רק עניין של זמן עד שהבנקים יישרו קו ויגלגלו את ההורדה ללקוח. התחרות הגוברת, לחץ מהתקשורת וכח המיקוח של הלווים ויועצי המשכנתאות הרבים הפועלים בארץ יעשו את שלהם.
אז למי וכיצד עוזרת ההוראה החדשה?
ראשית, כמובן ללווים חדשים אשר זקוקים למשכנתא באחוז מימון גבוה – כעת נפתחו אפשרויות שכמעט ולא היו קיימות לפני.
שנית, בעלי משכנתאות קיימות: עוד לפני המהלך המדובר, בחודשים האחרונים אנו חווים שילוב של מספר גורמים שמעלים משמעותית את כדאיות מחזור המשכנתא. בעיקר ירידה די משמעותית בריביות המשכנתא, אך לא רק. כמובן שההוראה החדשה מחזקת משמעותית את המגמה ולכן רלוונטית גם להם.
לסיום – המלצה שלי לכולם
גם אם לקחתם משכנתא במהלך 2017 – בצעו בדיקת כדאיות מחזור המשכנתא. על אחת כמה וכמה במשכנתאות וותיקות יותר. תתפלאו לגלות כמה כסף תוכלו לחסוך במחזור איכותי ומקצועי.
