Case Study – ניתוח מקרה אמיתי – מחזור משכנתא קיימת
הפעם ננתח מקרה מעניין מאד של מחזור משכנתא קיימת.
בני זוג מתל אביב לקחו משכנתא באמצע 2016 (באמצעות יועץ משכנתאות פרטי) לרכישת דירה יד שנייה.
פנו אליי באמצע 2018 לבדיקת כדאיות מחזור.
זום אאוט.
לפני שאנו נכנסים לניתוח המשכנתא הספציפית שלפנינו, יש במקרה הזה כמה נקודות מאד מעניינות הרלוונטיות לכל המשכנתאות, עליהן כדאי להתעכב:
באופן כללי – אילו נסיבות יכולות לייצר עבורנו כדאיות מחזור משכנתא שנלקחה לפני פחות משנתיים, ובעיקר כשמדובר במשכנתא שאמורה להיות הטובה והמקצועית ביותר באותה נקודת זמן – שכן היא נלקחה באמצעות יועץ משכנתאות פרטי?
ובכן, בגדול יכולות להיות כמה סיבות:
- סיבה סובייקטיבית פנימית של הלווים. לדוגמא – רצון להפחית החזר חודשי כדי להקל על התזרים החודשי (במקרה כזה החיסכון לאורך זמן נדחק הצידה לטובת הקלה בטווח הקצר), או מנגד להעלות החזר חודשי בצורה משמעותית כדי לקצר תקופת משכנתא.
- סיבה חיצונית העשויה להשפיע לטובה על המשכנתא. כלומר לייצר חיסכון משמעותי לאורך זמן בתשלומי המשכנתא. לדוגמא:
- תנאי השוק השתנו לטובה במהלך השנתיים הללו – כלומר, ריביות המשכנתא ירדו משמעותית.
- אחוז המימון של העסקה ירד מדרגה או יותר עקב עלייה בשווי הדירה או קיזוז ביתרת המשכנתא או שניהם יחד.
- שינוי משמעותי לטובה במצב הכלכלי של הלווים.
במקרה הנוכחי ביקשו בני הזוג לבדוק האם קיימת כדאיות למחזור המשכנתא על מנת לייצר חסכון משמעותי בתשלומים מיותרים לבנק – בהחזר חודשי דומה לנוכחי או בהחזר מעט גבוה יותר. זאת אומרת לנסות ולנצל שינויים לטובה בתנאים (סעיף 2 – א' עד ג'. חלקם או כולם) לטובתם. אם בכלל רלוונטי.
ובכן,
לגבי סעיף א' – לא רק שהריביות באמצע 2018 לא ירדו אלא אפילו עלו מעט ביחס לאמצע 2016.
לגבי סעיף ב' – אחוז המימון נותר כמות שהוא.
סעיף ג' – מצבם הכלכלי די דומה.
מסקנה זמנית: אם אכן נעשתה עבודה טובה בזמן לקיחת המשכנתא (שכרו שירותיו של יועץ משכנתאות פרטי…) ובהנחה שהם מבקשים להישאר פלוס מינוס על אותו החזר חודשי – אין באמת סיבה נראית לעין להיכנס לתהליך מחזור. לכאורה.
זום אין. אז לאחר ההקדמה הזאת בואו וניכנס לעובי הקורה.
הנה המשכנתא המקורית אותה בדקתי (יתרות משכנתא נכון לאמצע 2018):
יתרה נוכחית כ – 901,000 ₪ (אין קנסות היוון)
| סכום | מסלול | תקופה | ריבית | החזר חודשי | |
| 1. | 237,000 ₪ | פריים | 28 שנים | P-0.25% | 847 ₪ |
| 2. | 281,000 ₪ | מ"צ/5 | 28 שנים | 2.66% | 1,187 ₪ |
| 3. | 383,000 ₪ | קל"צ | 23 שנים | 4.25% | 2,177 ₪ |
החזר חודשי נוכחי כ- 4,211 ₪
אז כמה ישלמו בני הזוג על המשכנתא הנוכחית מעתה (אמצע 2018) ועד סופה?
ראשית, הסבר קצר: ניעזר בניתוחון מאקרו בסיסי – בשנים האחרונות חווינו סביבת ריבית מאד נמוכה עקב משבר הסאב פריים שהחל ב 2008 בארה"ב. בשנים האחרונות עושה רושם שארה"ב מתאוששת יפה מהמשבר ואף החלה לפני כשנתיים וחצי בתהליך מדורג של העלאות ריבית. נכון להיום ריבית ארה"ב גבוהה מזו בישראל ביותר מ- 2% ובארה"ב צפויות שתיים או שלוש העלאות נוספות ב 2019. אמנם כלכלת ישראל איננה מושפעת אך ורק מארה"ב אך בגדול הערכות הכלכלנים, הערכות מניתוח שוק האג"ח, הערכות בנק ישראל וכו' מדברות על עליות ריבית לטווחים בינוניים וארוכים ומדד שנתי גבוה מזה שהתרגלנו אליו בשנים האחרונות (מ 2008 ועד היום מדד שנתי ממוצע סביב 1.4%!!! למרות שמדובר בשנות משבר המאופיינות במדדים מאד נמוכים).
כיוון שאף אחד מאיתנו לא יודע לשים את האצבע על המדד והריביות המדויקים הצפויים ב 30 השנים הקרובות, מופיעים בטבלה בהמשך שנים עשר תסריטים של מצבי עולם אפשריים. כאשר המשתנים המשפיעים על סך התשלום על המשכנתא הינם המדד השנתי הממוצע והעליות הצפויות בריביות המשתנות (מסלולי הפריים וריבית משתנה 5).
מתחת לערכים המצוינים בכותרת מופיעה בסוגריים ההסתברות (לדעתי) להיתכנות התסריט. לדוגמא ניקח את התא הראשון מימין: בהצלבה של מדד שנתי ממוצע – 1% – וריביות משתנות ממוצעות – ללא שינוי. ההסתברות לדעתי למימוש של התסריט היא 0. אם כך, מדוע מופיע תסריט שכזה בטבלה?
א. כי הלקוחות וגם והקוראים לא חייבים לחשוב כמוני ועדיין יוכלו למצוא מגוון רחב של תסריטי עולם.
ב. הרעיון בכדאיות מחזור משכנתא הוא לתת מענה טוב יותר גם לתסריטים לא ריאליים, אך כאלה התומכים בתמהיל הנוכחי. אם המשכנתא החדשה תדע לחסוך כסף ללקוח גם בתסריטים האופטימיים ביותר התומכים במשכנתא הנוכחית, גם אם מדובר בתסריטים על סף האוטופיה, אזי המשכנתא החדשה בעצם מנצחת בכל תסריט ריאלי אפשרי.
ג. מבחינתי משכנתא איכותית היא כזאת שמנצחת בכמה שיותר תסריטים. ראשית, בתסריטים הריאליים ולאחר מכן בכמה שיותר תסריטים פריפריאליים. זאת אומרת, ככל שהמשכנתא מנצחת במגוון רחב יותר של מצבי עולם מעבר למצבים הריאליים – הרי שמדובר במשכנתא משובחת יותר. יתרה מכך, מי שיבחר להוסיף תסריטים קיצוניים יותר לרעה – לדוגמא: ריביות משתנות שנתיות ממוצעות גבוהות ב – 3% מהריביות הנוכחיות שבמשכנתא ומדד שנתי ממוצע בגובה 3.5% – יווכח שהחיסכון במשכנתא החדשה רק הולך ועולה בהשוואה לנוכחית.
נחזור למשכנתא שלנו – כמה ישלמו הלקוחות?
| מדד שנתי ממוצע
ריביות משתנות שנתיות ממוצעות |
1%
(הסתברות נמוכה) |
1.5%
(הסתברות בינונית גבוהה) |
2%
(הסתברות גבוהה מינוס) |
3%
(הסתברות נמוכה) |
| ללא שינוי (הסתברות 0, אוטופיה) | 1,346,000 | 1,381,000 | 1,420,000 | 1,509,000 |
| + 1% (הסתברות ריאלית) | 1,443,000 | 1,483,000 | 1,526,000 | 1,628,000 |
| + 2% (הסתברות בינונית) | 1,547,000 | 1,592,000 | 1,641,000 | 1,754,000 |
מקרא טבלה
ניקח לדוגמא את התא המסומן בבורדו: בתנאי שוק של מדד שנתי ממוצע בגובה 1.5% וריביות משתנות שנתיות ממוצעות גבוהות ב 1% מאילו הנוכחיות שקיבלו בני הזוג, כלומר ריבית פריים 2.35% וריבית משתנה 5 צמודה בגובה 3.66% לשנה (מגלם צפי לעליות ריבית עתידיות) – הם ישלמו על המשכנתא הנוכחית כ 1,483,000 ₪ עד לסיומה. וכאמור, אתם יכולים לראות את דעתי להסתברות היתכנות התסריט הזה.
כאמור, זוהי התוצאה של תסריט אחד מתוך שניים עשר. שימו לב שככל שנפנה בטבלה שמאלה ולמטה נקבל סה"כ תשלום גבוה יותר.
נעבור למחזור המשכנתא.
כעת נבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא?
בשיפור המשכנתא יש מספר מדדים: כמובן- הסכום שיוחזר לבנק לאורך חיי המשכנתא הוא הבולט ביותר. אך שיפור המשכנתא מתבטא גם בפרמטרים חשובים אחרים כמו רמת החשיפה לסיכון, קיזוז הקרן כבר מתחילת הדרך, חשיפה לקנסות היוון, העלייה בהחזר החודשי במהלך השנים עקב העלייה בריביות המשתנות ובמדד וכו'.
נקפוץ לעיקר – הנה המשכנתא הסופית שביצעתי עבורם (מחזרנו את המשכנתא בבנק אחר):
| סכום | מסלול | תקופה | ריבית | החזר חודשי | |
| 1. | 300,000 ₪ | פריים | 30 שנים | P-0.35% | 1,000 ₪ |
| 2. | 100,000 ₪ | מל"צ/5 | 30 שנים | 3.71% | 461 ₪ |
| 3. | 300,000 ₪ | קל"צ | 23 שנים | 3.6% | 2,177 ₪ |
| 4. | 200,000 ₪ | קל"צ | 15 שנים | 3.1% | 1,391 ₪ |
החזר חודשי התחלתי כ- 4,451 ₪.
ובכן, מה יש לנו כאן?
בקצרה נסרוק את מאפייני התמהיל:
החזר חודשי התחלתי: כ – 4,451 ₪. גבוה מההחזר המקורי בכ- 250 ₪.
(חשוב להבהיר שבמקביל למשכנתא הזאת הגשנו לבנק תמהיל עפ"י החזר חודשי בגובה 4,253 ₪ (כמעט זהה לנוכחי) כאשר הקל"צ במסלול 4 לתקופה של 19 שנים בריבית 3.4%. בתשלום הסופי קיצור הקל"צ ל 15 שנים והעלאת ההחזר במעט חוסך כ- 22,000 ₪ נוספים).
- א. מבנה התמהיל: תמהיל המורכב מארבעה מסלולים לשלוש תקופות שונות.
- 33% מהסכום במסלול פריים ל – 30 שנים.
- 11% מהסכום בריבית משתנה 5, לא צמודה למדד.
- 55% בשני מסלולי קל"צ (ל 15 ול-23 שנה) – החזר קבוע ויציב לכל אורך התקופה.
שיקולים בבניית התמהיל: בבניית התמהיל אני פועל על מנת לנצל את היתרונות של כל מסלול לטובתנו. מנגד, אנו מנסים להפחית או לגדר את החסרונות או הסיכונים ע"י קיצור תקופות ו/או שיעור נמוך מהסכום במסלולים המסוכנים (תוך התייחסות למאפיינים ולמגבלות הספציפיים של הלקוח והעסקה בכלל).
ניהול סיכונים:
- המשכנתא מגודרת לחלוטין מהמדד (לאור הריביות הנמוכות שקיבלנו לא מצאתי לנכון להכניס מסלול צמוד מדד בכלל).
- מסלול ריבית משתנה 5 – 100,000 ₪ בלבד בריבית מאד טובה ולא צמודה למדד, כך שהסיכון ממסלול זה נמוך מאד. מה גם שבסוף הקל"צ הראשון – 15 שנים – אפשר יהיה לקצר את המשתנה ולסיימה לאחר 18 שנים בלבד.
- דבר נוסף ואחרון לפני השורה התחתונה – התמהיל בנוי כך שבני הזוג יוכלו לקצרו בעתיד ולסיים את כל המשכנתא סביב 23 שנים בלבד. בצורה כזאת הם יחסכו עוד כמה אלפי ₪ בהשוואה למופיע בטבלה מטה.
אז כמה ישלמו בני הזוג על המשכנתא החדשה שקיבלו?
| מדד שנתי ממוצע
ריביות משתנות שנתיות ממוצעות |
1%
(הסתברות נמוכה) |
1.5%
(הסתברות בינונית גבוהה) |
2%
(הסתברות גבוהה מינוס) |
3%
(הסתברות נמוכה) |
| ללא שינוי (הסתברות 0, אוטופיה) | 1,218,000 | 1,218,000 | 1,218,000 | 1,218,000 |
| + 1% (הסתברות ריאלית) | 1,292,000 | 1,292,000 | 1,292,000 | 1,292,000 |
| + 2% (הסתברות בינונית) | 1,371,000 | 1,371,000 | 1,371,000 | 1,371,000 |
סיכום
כמה יחסכו בני הזוג במשכנתא הסופית בהשוואה למשכנתא המקורית שקיבלו באופן עצמאי?
הנה שוב סה"כ התשלומים בשתי המשכנתאות כדי שנוכל להשוות בין שתיהן:
משכנתא מקורית
| מדד שנתי ממוצע
ריביות משתנות שנתיות ממוצעות |
1%
(הסתברות נמוכה) |
1.5%
(הסתברות בינונית גבוהה) |
2%
(הסתברות גבוהה מינוס) |
3%
(הסתברות נמוכה) |
| ללא שינוי (הסתברות 0, אוטופיה) | 1,346,000 | 1,381,000 | 1,420,000 | 1,509,000 |
| + 1% (הסתברות ריאלית) | 1,443,000 | 1,483,000 | 1,526,000 | 1,628,000 |
| + 2% (הסתברות בינונית) | 1,547,000 | 1,592,000 | 1,641,000 | 1,754,000 |
משכנתא חדשה לאחר המחזור
| מדד שנתי ממוצע
ריביות משתנות שנתיות ממוצעות |
1%
(הסתברות נמוכה) |
1.5%
(הסתברות בינונית גבוהה) |
2%
(הסתברות גבוהה מינוס) |
3%
(הסתברות נמוכה) |
| ללא שינוי (הסתברות 0, אוטופיה) | 1,218,000 | 1,218,000 | 1,218,000 | 1,218,000 |
| + 1% (הסתברות ריאלית) | 1,292,000 | 1,292,000 | 1,292,000 | 1,292,000 |
| + 2% (הסתברות בינונית) | 1,371,000 | 1,371,000 | 1,371,000 | 1,371,000 |
- נתחיל בתא הימני למעלה בשתי הטבלאות: בתסריט הכי אופטימי/אוטופי (לטובת המשכנתא המקורית) שאפשר לעלות על הדעת בו המדד השנתי הממוצע לאורך כל שנות המשכנתא הוא 1% וכל הריביות המשתנות (פריים, משתנה 5 צמודה ומשתנה 5 לא צמודה) לא עולות במהלך השנים אלא נותרות כפי שהן: במשכנתא הסופית שבניתי עבורם ישלמו בני הזוג 1,218,000 ₪, לעומת 1,346,000 ₪ במשכנתא המקורית שהציע הבנק. חיסכון של כ 128,000 ₪.
חשוב להתעכב על הנקודה הזאת: גם בתנאים שתומכים לחלוטין במשכנתא המקורית שהם קיבלו מהבנק עדיין נוצר חיסכון גדול. ההסתברות לתסריט הזה שואפת לאפס אך המסקנה ממנו מאד פשוטה: אם בתסריט כל כך הזוי לטובת המשכנתא המקורית הצלחנו לחסוך סכום כל כך גדול – משמע שבכל תסריט ריאלי אחר נחסוך הרבה יותר כסף – ראו בסעיף הבא.
- בתסריטים הריאליים, קרי, מדד ממוצע סביב % 1.5 או 2% וריביות משתנות גבוהות ב 1% או 2% בממוצע שנתי, במשכנתא המקורית היו משלמים בני הזוג בין 1,483,000 ₪ ל 1,641,000 ₪.
לעומת זאת במשכנתא החדשה ישלמו בני הזוג באותם תסריטים בין 1,292,000 ₪ ל 1,371,000 ₪. כלומר, החיסכון נע בין 190,000 ₪ ל – 270,000 ₪ !!!
- ככל שהתנאים בפועל יהיו גרועים יותר (מדד גבוה ועלייה גבוהה יותר בריביות המשתנות) כך יגדל החיסכון הסופי.
מסקנה סופית: המשכנתא החדשה עדיפה בכל תסריט שאפשר להעלות על הדעת, ובגדול.
החיסכון הסופי הריאלי לבני הזוג נע סביב 200,000 ₪ ויותר.
