בשורות נהדרות או אולי סתם ספין פוליטי? לפני כחודשיים שלושה פורסמה באחד מאתרי הכלכלה ידיעה חשובה על שתי הצעות חוק חדשות של ח"כ קיש מהליכוד האמורות להיטיב עם לווי המשכנתאות. ההצעה הראשונה מבקשת לבטל את קנסות ההיוון במחזור או בפירעון מוקדם של המשכנתא. ההצעה השנייה מבקשת לבטל את מגבלת הפריים – מאז 2011 מוגבל מסלול הפריים לעד שליש מסכום המשכנתא. שתי ההצעות יהיו רלוונטיות רק לרוכשי דירה יחידה או משפרי דיור. ההצעות גררו, ואני משער שיגררו גם בעתיד, הרבה תגובות נגד ובעד, שכן מדובר בצעד שישפיע רבות על הלווים ואף על הבנקים. אם אכן יאושרו השינויים, כיצד הם ישפיעו על המשכנתא שלנו? מהם הסיכונים וכיצד לפעול כדי למצות את השינויים הללו לטובתנו?
ביטול עמלות ההיוון:
נדמה לי שהעניין די פשוט וברור. ללווי המשכנתא מדובר בצעד חיובי פר אקסלנס שיאפשר גם גמישות יותר גבוהה בבחירת המשכנתא וגם בשיקולים לשינויים עתידיים. השאלה המתבקשת היא כיצד יגיבו הבנקים והאם יבצעו מהלך של העלאת ריביות לפיצוי על הנזק שנגרם להם מהצעד הזה. עפ"י יוזמי ההצעה לא ממש נגרם לבנקים נזק שכן על פי רוב גיוס הכסף הוא באמצעות פיקדונות קצרי מועד בריביות נמוכות. בכל מקרה, לנו יש פחות שליטה על תגובות הבנקים ובדיוק לשם כך ישנם רגולטורים שתפקידם לפקח ואני מקווה שההצעה, אם אכן תעבור, תלווה בצעדי מנע למקרה שכזה.
ביטול מגבלת הפריים:
בניגוד להצעה הראשונה, על הצעה זו של ח"כ קיש ישנה בהחלט מחלוקת לא פשוטה לגבי התועלות אל מול הסיכונים, לנו הלווים. עד 2011 ניתן היה לבקש גם 100% מהמשכנתא במסלול הפריים אך עקב ירידות הריבית החדות, עליית מחירי הדירות, העלייה בגובה המשכנתא הממוצעת והחשש מהיום בו הריביות יטפסו מעלה, הוגבל משמעותית חלקו של הפריים בתמהיל. מאז מוגבל חלקו של מסלול הפריים עד שליש מגובה המשכנתא.
נתחיל מזה שהסיכון אכן קיים ועלייה בריבית הפריים ובמשתנות האחרות מעלה את ההחזר החודשי בצורה משמעותית. מנגד, למסלול הפריים גם הרבה מאד יתרונות. אז מה עושים? בסופו של דבר מדובר בבחירה מושכלת בין אלטרנטיבות.
לדוגמא:
ההערכות הן שבשנים הקרובות אנו אמורים להמשיך ולדשדש בריבית פריים נמוכה. אם אנו מקבלים פריים מינוס 0.6%. כלומר, 1% לשנה, ל – 20 שנים ומנגד בריבית קבועה לא צמודה נקבל 4.6% לשנה או 3.6% בקבועה צמודה למדד – אזי, לי התשובה ברורה מה עדיף. מצד אחד ההחזר החודשי יעלה כשריבית הפריים תתחיל לעלות. מנגד, הפער בין מסלול הפריים לקבועה לא צמודה הוא 3.6%!!! והחזר חודשי התחלתי נמוך משמעותי.
במשכנתא של 300,000 ₪ ל 20 שנים. החזר חודשי במסלול הפריים – 1,380 ₪. בריבית הקבועה – 1,914 ₪. ראשית, אפשר לקצר את הפריים ל – 14 שנים!!! ונקבל החזר זהה לזה שבמסלול השני. גם אם נחליט להישאר על 20 שנים – קרן ההלוואה במסלול הפריים תתקזז בצורה משמעותית יותר. נניח ולאחר 5 שנים הפריים מתחיל לעלות. כדי שההחזר החודשי יגיע לזה שבמסלול הקבוע ריבית הפריים צריכה לעלות לאזור 6.3% לשנה!!! (בזכות הקיזוז בקרן). וכך הלאה. מה אם הבנק מבקש ריבית פריים + 2% (לעומת 4.6% בקבועה)? במצב כזה כנראה שהייתי מקבל החלטה אחרת.
לסיכום:
גם אם אתם לא מומחים למימון ולמשכנתאות, עדיין חשוב להפעיל שיקול דעת ולקבל החלטות מושכלות. כל שנותר הוא לקוות שהצעותיו של ח"כ קיש יעברו כדי שנוכל ליהנות מהן.
