בסדרת מאמרים זו אסביר כיצד בונים משכנתא טובה יותר מזו שהבנק מציע. חשוב מאד להדגיש – בניית משכנתא איכותית וחסכונית היא עניין למקצוענים וההמלצה שלי היא חד משמעית לא לעשות את זה לבד. לכל לווה ולכל משפחה מתאימה משכנתא אחרת וחשוב מאד לתפור את החליפה המימונית המדויקת בהתאם לפרופיל הפיננסי ולצרכים הרלוונטיים לכם.
המטרה היא לתת לכם ארגז כלים להבנת ההלוואה החשובה, הגדולה והמשפיעה ביותר שמשפחה ממוצעת לוקחת.
מסלולי המשכנתא העיקריים, היתרונות והחסרונות:
1. צמוד פריים: מסלול המושפע אך ורק משינויים בריבית הפריים.
עד לפני מספר שנים ניתן היה לקבל 100% מהמשכנתא בפריים. מאז 2011 מוגבל המסלול לעד 1/3 מהסכום.
– יתרונות: בד"כ החזר התחלתי נמוך יחסית, מסלול שאינו תלוי או צמוד למדד המחירים לצרכן, קרן ההלוואה מתקזזת מההתחלה ועד לסיום, מסלול גמיש לשינויים ולסילוק, בד"כ גובה הריבית איננה מושפעת מתקופת ההלוואה.
– חסרונות: פוטנציאל תנודתיות אחת לחודש, בתקופה בה ההערכות הן לעליות ריבית – סיכון גבוה.
* לדעתי מדובר במסלול הטוב ביותר ללקוח לאורך זמן, אם כי, חייבים לקחת בחשבון את הסיכונים הגלומים בו בתקופה של עליות ריבית.
! המלצה שלי: מסלול לטווחים ארוכים בשאיפה לקיצור תקופה בהמשך.
2. קבועה צמודה (ק"צ): מסלול בו מתקיימת יציבות ברמת הריבית השנתית המשולמת על ההלוואה, אך ההחזר החודשי ויתרת הקרן צמודים למדד המחירים לצרכן.
– יתרונות: וודאות מלאה לגבי ריבית ההלוואה, מסלול מעולה בציפיות למדד נמוך, ריבית נמוכה יותר (ולכן גם ההחזר ההתחלתי) מהמקבילה הלא צמודה (בסעיף הבא).
– חסרונות: בד"כ עלייה בהחזר חודשי עקב ההצמדה למדד, קרן הלוואה מתקזזת באיטיות ולעיתים אף עולה בשנים הראשונות, חשיפה לקנסות היוון במקרה של שינויים/סילוק לפני תום תקופת ההלוואה, ככל שההלוואה ארוכה יותר כך הריבית גבוהה יותר, החזר התחלתי גבוה בהשוואה לריבית המשתנה.
! המלצה שלי: שאיפה לטווח קצר עד בינוני.
3. ריבית קבועה לא צמודה למדד (קל"צ): וודאות מלאה לכל אורך הדרך. אין משתנים ולכן אין הפתעות. משמש כמסלול עוגן והפחתת סיכונים.
– יתרונות: מסלול חסר סיכון, וודאות מלאה, החזר חודשי קבוע לחלוטין (בשיטת שפיצר), קיזוז קרן מההחזר הראשון ועד לאחרון.
– חסרונות: מסלול קשיח לשינויים – חשיפה לקנסות, ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר הריבית גבוהה יותר, החזר חודשי גבוה ביחס למסלולים האחרים (בתחילת הדרך).
! המלצה שלי: שאיפה לטווח בינוני.
4. ריבית משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד (מ"צ/5): שני משתנים (ריבית משתנה והצמדה למדד) ולכן הסיכון ללווה גבוה יותר מכל שאר המסלולים.
– יתרונות: ריבית נמוכה בתחילת הדרך, גמיש לשינויים בתחנות – ללא קנסות, מתאים לסילוק מוקדם או שינויים במהלך חיי המשכנתא, מעולה כאשר ההערכות הן לירידת ריביות.
– חסרונות: מסלול בסיכון גבוה מאד ואי וודאות, סבירות גבוהה להחזר חודשי עולה משמעותית במהלך השנים, קיזוז איטי בקרן בשנים הראשונות – כתלות בגובה הריבית, המדד ותקופת ההלוואה. לעיתים יתרת הקרן אף עולה בתחילת הדרך. בד"כ הבנקים ינסו לשכנע אתכם לקחת את המסלול הזה עד כמה שניתן ומותר להם, לעתים על חשבון הפריים. וההסבר שלהם יעשה לכם היגיון…ראו הוזהרתם.
! המלצה שלי: השאיפה להשתמש במסלול זה במשורה רק אם וכמה שצריך, או אם אין ברירה. או, להבדיל, אם אתם בטוחים שהריביות תרדנה בשנים הבאות.
5. ריבית משתנה כל 5 שנים, לא צמודה (מל"צ/5): אותו כנ"ל כמו הסעיף הקודם רק ללא ההצמדה. בסה"כ מסלול פחות מסוכן מהמשתנה צמודה אבל עדיין צריך להיזהר ממנו.
לסיכום
לכל אחד מהמסלולים יתרונות וחסרונות בעלי משמעות אדירה על איכות המשכנתא שלנו. על מנת לבנות משכנתא אופטימאלית וחסכונית, יש לתכנן אסטרטגיה מימונית חכמה התואמת את מאפייני וצרכי הלקוח. כזו הבנויה משילוב מסלולים בפרופורציות נכונות, לתקופות המתאימות לכל מסלול ומאפשרת מיקסום היתרונות לטובתנו ולא לטובת הבנק. חשוב להדגיש שמשכנתא טובה עבור אחד, היא לא בהכרח משכנתא טובה עבור אחר. המלצה חשובה נוספת היא – אל תקריבו את העתיד לטובת הווה נוח. יש לחשוב גם על הטווח הבינוני והארוך ולא רק על הנוחות בטווח המיידי. זיכרו, על החזר נמוך מדי היום תשלמו ביוקר בעתיד.
כשהמשכנתא לא מתוכננת בצורה מקצועית, ההחזר החודשי יעלה ויתפח משמעותית, הקרן לא תתקזז כמו שצריך לאורך שנים רבות ובסך הכל תשלמו הרבה יותר מדי. לעומת זאת, בבנייה מקצועית של המשכנתא ניתן להפחית אי וודאות ושינויים בהחזר החודשי, הקרן תתקזז כבר מתחילת הדרך ובסך הכל תשלמו מאות אלפי ₪ פחות.
אני בטוח שתמצאו מה לעשות איתם.
בחלק ב' נתמקד במגבלות ובכללים לפני לקיחת המשכנתא.
