כיצד מתכננים משכנתא איכותית ? חלק ג'

בחלק ג' נתמקד בלוחות סילוקין וההבדלים ביניהם. שתי שיטות נפוצות לחישוב הלוואות לאורך זמן: "לוח שפיצר" ו-"קרן שווה"

לוח שפיצר

רוב המשכנתאות, כמו גם ההלוואות הפרטיות הרגילות והעסקיות, מחושבות בשיטת לוח שפיצר (סימון שפיצר – מתמטיקאי אוסטרי מהמאה ה – 19). שיטת החישוב בלוח זה מבוססת על העקרונות המתמטיים של סדרה גיאומטרית/הנדסית (באחד המאמרים הבאים נעמיק בנושא).
ההחזר החודשי שיתקבל יהיה קבוע לכל אורך התקופה לפני ההצמדה למדד ושינויים בריביות.
ההחזר החודשי בנוי משני מרכיבים: החזר על חשבון קרן והחזר על חשבון ריבית.
בתחילת הדרך חלק הריבית גבוה וחלק הקרן נמוך באופן יחסי. הפרופורציה ההתחלתית בין שני חלקי ההחזר תלויה באורך התקופה וגובה הריבית.
לאורך חיי ההלוואה מתרחשים שינויים בפרופורציות כך שעם הזמן מרכיב הקרן הולך וגדל על חשבון מרכיב הריבית. התשלום האחרון יהיה כמעט כולו קרן.
! לדוגמא: סכום הלוואה 250,000 ₪ ל – 20 שנים, ריבית שנתית 4%. החזר חודשי = 1,515 ₪.
• התשלום הראשון יתחלק כך: 833 ₪ לריבית ו 682 ₪ לקיזוז בקרן.
• לאחר 10 שנים התשלום יתחלק כך: 500 ₪ לריבית ו – 1,015 ₪ לקיזוז בקרן. וכך הלאה.
חשוב לדעת ששינויים בריבית ההלוואה (מסלולים בריביות משתנות) מלווים בשינויים משמעותיים בהחזר: כלפי מטה אנחנו מרוצים, אך בעליות ריבית מדובר בנטל לא פשוט.

לוח קרן שווה

אלטרנטיבה טובה לשפיצר, אך כאמור כמעט ולא בשימוש. חשוב לקחת בחשבון שלא תמיד הבנקים מאפשרים לבנות משכנתא בלוח סילוקין זה.
עפ"י שיטה זו, החזר חודשי התחלתי יהיה גבוה יותר מההחזר בהלוואה המחושבת שפיצר אך ההחזר החודשי יורד כל הזמן (לפני ההצמדה למדד) וכל תשלום נמוך מקודמו. התשלום האחרון מורכב כמעט כולו מקרן.
באיזשהו שלב בחיי ההלוואה ההחזר חודשי ישתווה למקבילו בשפיצר ולאחר מכן אף ירד מתחתיו.
אופן החישוב: נחלק את כל סכום ההלוואה במספר החודשים (לכן קרן שווה…), לאחר מכן נחשב את הריבית המתווספת.
! לדוגמא: ניקח את הדוגמא מסעיף קודם: 250,000 ₪, 20 שנים, 4% לשנה.
• החזר חודשי ראשון 1,875 ₪. על חשבון הקרן 1,041 ₪ (250,000 ₪ חלקי 240 חודשים)
ו 834 ₪ על חשבון ריבית (250,000 כפול 4% חלקי 12 חודשים. או פשוט 1,875 פחות 1,041).
• לאחר 10 שנים החזר חודשי יעמוד על 1,462 ₪ (1,041 ₪ קרן ו 421 ₪ ריבית).
• בדוגמא זו החזר חודשי ישתווה להחזר בשיטת שפיצר לאחר קצת פחות מ- 9 שנים. וימשיך לרדת.
בחישוב כולל, בקרן שווה, בד"כ, תשלמו פחות מאשר בשפיצר. החיסרון הוא החזר חודשי גבוה יותר בתחילת הדרך.

מדוע במקרים רבים אנו רואים יתרת קרן שאינה מתקזזת או אפילו עולה במהלך השנים הראשונות?

התשובה היא- עקב ההצמדה למדד (במסלולים הצמודים, כמובן). אם התוספת להלוואה כתוצאה מהמדד התקופתי גבוהה יותר מהקיזוז הטבעי בקרן, אזי הקרן תגדל באופן יחסי. נתון זה רלוונטי בשתי השיטות, אם כי בקרן שווה הגידול בקרן יהיה נמוך יותר שכן בתחילת הדרך הקרן מתקזזת בצורה משמעותית יותר מאשר בשפיצר.

ניקח שוב את הדוגמא המספרית ללוח שפיצר:
הרי לאחר התשלום הראשון התקזזה הקרן ב- 682 ₪. כעת קרן ההלוואה היא 250,000 פחות 682 = 249,318 ₪.
אם מדובר במסלול צמוד מדד ונניח והמדד באותו חודש עומד על 0.3%. מה קורה אז?
מדד 0.3% על יתרת קרן של 249,318 שווה ל = 748 ₪.
הקרן התקזזה ב- 682 ₪ (תשלום משכנתא ראשון) אבל המדד העלה את יתרת הקרן ב – 748 ₪.
כלומר, כעת יתרת החוב שלנו לבנק עומד על סכום של: 250,066 ₪!

אגב, בתכנון מקצועי וחכם של המשכנתא סבירות גבוהה שסיטואציה בה לאחר מספר שנים הקרן לא מתקזזת – לא תקרה.
לסיכום
הבחירה באיזה לוח סילוקין היא פרסונלית לחלוטין. לכל אחד מהשניים יתרונות שיכולים להתאים ללווה ספציפי ולכל אחד מהם גם חסרונות. מבחינתי, ברוב המקרים לוח הסילוקין איננו משנה כל כך… עם יתרון מסוים לשפיצר.
כמו תמיד כשאנו מתכננים משכנתא – חשוב להבין לעומק את הכלים העומדים לרשותנו, לרבות לוח הסילוקין שנותן לנו את הפתרונות הטובים ביותר – ולבנות משכנתא חכמה, יעילה וחסכונית עד כמה שניתן.