נתחיל בחידה: מה ההבדל בין שתי המשכנתאות הבאות ואיזו מהן חסכונית יותר ללקוח? בשתיהן סכום של מיליון ₪ וההחזר החודשי סביב 4,700 ₪.
משכנתא א':
1. 250,000₪ – פריים – 20 שנים – 0.9%.
2. ₪ 415,000 – ריבית משתנה 5 צמודה – 25 שנים – 2.4%.
3. 335,000 ₪ -ריבית קבועה צמודה – 23 שנים – 3.3%.
משכנתא ב':
1. ₪ 320,000 – פריים – 25 שנים – 0.75%.
2. 345,000 ₪ – ריבית משתנה 5 צמודה – 25 שנים – 2.3%.
3. ₪ 100,000 – ק"צ – 25 שנים – 3.1%.
4. 95,000 ₪– קבועה לא צמודה – 18 שנים – 3.6%.
5. ₪ 140,000– קל"צ – 15 שנים – 3.45%.
תשובות תקבלו לקראת סוף המאמר…רמז קטן: מדובר במשכנתא אמיתית שלקוחה קיבלה. משכנתא א' זו ההצעה של הבנק ומשכנתא ב' זו ההצעה של יועץ משכנתא חיצוני שטיפל בלקוחה (וזה לא אני…).
מיהם יועצי המשכנתאות?
להערכתי, כיום פועלים בישראל מאות ואולי אף אלפי יועצי משכנתאות פרטיים. חלקם הם "לשעברים". האחד הוא לשעבר בבנק טפחות, האחר בבנק פועלים וכך הלאה. כלומר, על סמך ניסיונם הבנקאי אנו צריכים להבין שהם יודעים מה לעשות עם המשכנתא שלנו… רוב האחרים הם בוגרי קורס יועצי משכנתאות. חבר'ה שעד אתמול היו סוכני ביטוח, מתווכי דירות, נהגי מוניות וכו', וכיום, לאחר קורס של מספר מפגשים, הם יודעים מספיק כדי לבנות לנו את המשכנתא החסכונית והטובה ביותר. אין צורך בהשכלה, אין צורך בידע בכלכלה או במימון. כלום. שלם שכר לימוד ותוך זמן קצר אתה מומחה למשכנתאות.. בדיחה רעה. והכי גרועים הם אלו שהחליטו בוקר אחד להיות יועצים ללא השכלה וללא ניסיון ואפילו ללא קורס… התחום הזה פרוץ לחלוטין, ללא רגולציה וללא שום פיקוח. כל דכפין יתי ויכול…
האם כדאי לקחת יועץ?
שלא יהיו אי הבנות, למרות דעתי המסוייגת על רוב יועצי המשכנתאות הפרטיים עקב חסמי כניסה שלא קיימים, עדיין אני חושב שברוב המקרים עדיף יועץ משכנתא פרטי גרוע מאשר להגיע לבנק לבד וללא ליווי של יועץ משכנתא. יועצי הבנק עובדים בגוף כלכלי שמטרתו להרוויח כמה שאפשר. לצפות שמהבנק תגיע הישועה למשכנתא איכותית? לא מומלץ בכלל..
האם כל היועצים עושים אותה עבודה?
כדי לענות על השאלה נחזור לדוגמא שבתחילת המאמר: לעומת ההצעה של הבנק, התמהיל השני, אותו בנה יועץ משכנתא חיצוני, יחסוך לבני הזוג סביב 150,000₪ ל- 200,000₪ בתנאי שוק סבירים. יפה? ברור שיפה, אבל… כשאתם משלמים ליועץ פרטי אתם מצפים לקבל ממנו את התמורה הטובה ביותר לכסף שלכם. כלומר את המשכנתא הטובה ביותר. נכון? אז זהו שלא.. אותה גברת איכשהו הגיעה אליי דרך חברה והראתה לי את התמהיל שבנה עבורה היועץ. כבר ממבט ראשון היה לי ברור שמדובר ביועץ חובבן. לבסוף, אמנם הגברת נאלצה לשלם שוב על ייעוץ אבל בניתי לה תמהיל משכנתא שונה שיחסוך לה סביב 180,000₪ נוספים מעבר למשכנתא שבנה לה היועץ הפרטי וכ- 350,000₪ חיסכון בהשוואה לבנק!!!
אז מה תוכלו לעשות כדי לבחור יועץ מקצוען?
ראשית, בקשו מהיועץ המלצות מכמה שיותר לקוחות. אפשר אפילו לבקש המלצות מהיועצים בבנק. בד"כ הם הגונים מספיק כדי להמליץ על איש מקצוע טוב אם הלקוח ממש מתעקש. שנית, וודאו שליועץ יש השכלה מתאימה במימון. אין לכם מושג כמה חשוב ידע במימון (והרבה יצירתיות) כדי לבנות משכנתא איכותית. שלישית, בקשו מהיועץ להראות לכם את התמהיל על סימולטור, כולל ההצמדות למדד ושינויים אפשריים בריביות לאורך השנים. גם אם אתם לא מסתדרים עם מספרים יועץ מקצוען יוכל להסביר לכם בצורה מספיק טובה כך שתוכלו להבין. מדובר בחיסכון עצום – פשוטו כמשמעו. כסף שיישאר אצלכם בכיס במקום שתפרנסו את הבנקים.
