הכיצד ייתכן שהריבית במשק לא עלתה, מחד, אך מאידך בשלושת החודשים האחרונים אנו חווים עלייה דרמטית בריביות המשכנתא? לכאורה אין סיבה אמיתית לעליות אלה. אפילו ציפיות שוק ההון לעליות ריבית לא השתנו – נהפוך הוא – עושה רושם שהציפיות לעליות ריבית נוספות בארה"ב מתמתנות ובנק ישראל לא הוציא שום הנחיה או הגבלה חדשה שעלולה לזעזע את הבנקים ולגרום לעליה משמעותית בריבית.
כיצד בעצם העלייה בריביות משפיעה עלינו לווי המשכנתא?
ניקח לדוגמה משכנתא טיפוסית של 800,000 ₪ ל- 25 שנים. עד לפני מספר חודשים ההחזר החודשי המינימאלי שלה עמד בממוצע על כ- 3,350 ₪. היום ההחזר על אותה משכנתא (חדשה) לאותו מספר שנים יהיה גבוה בכ- 300 או 400 ₪ לערך.
בחישוב כולל עליית הריבית גורמת ללווים לנזק כלכלי עצום המסתכם בכ- 100,000 ₪ ויותר לאורך חיי המשכנתא.
אז על מה ולמה העלייה?
ועל מה מלמדת העובדה שכל הבנקים הגדולים העלו את הריביות בו זמנית (פחות או יותר)?
באופן כללי ההסברים של הבנקים נעים סביב נושא ההגבלות שהטיל עליהם בנק ישראל בהלוואות מעל 60% מימון.
במקרים אילו הבנקים חייבים ל"השכיב" יותר כסף לטובת ההלוואה שלכם – מה שנקרא הלימות הון – למקרה שלא תעמדו בתשלומי המשכנתא והבנק ייאלץ לממש את הנכס. ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך הבנק בסיכון גבוה יותר. לכן, הוא נאלץ לשים בצד כבטוחה סכום מסוים על כל הלוואה באחוז מימון גבוה (ישנן מספר מדרגות של אחוזי מימון). מכיוון שלא סביר שהבנק "יקריב" תשואה על הכסף שהוא מחזיק בגללנו – ההפסד הזה מתגלגל ללווי המשכנתא בצורה של ריביות גבוהות יותר.
עד כאן מצער (ללווים) אבל עושה שכל. הא..מה..מה.. הסיפור הזה של אחוזי המימון , הסיכון והריביות הוא לא סיפור חדש אלא כך הבנקים מתנהלים בשנים האחרונות בלאו הכי. לכן, אני באופן אישי לא כל כך קונה את ההסבר הזה!
מה עוד קורה בשוק המשכנתאות והדיור?
במקביל לעליות הריבית, חדי העין שביניכם, אולי שמו לב בשבועות האחרונים למספר דיווחים יבשים בעיתונות הכלכלית על כך שמספר בנקים מכרו תיק משכנתאות של קרוב למיליארד שקל לחברות ביטוח. מה שנקרא "איגוח משכנתאות".
בארה"ב מדובר בעניין שכיח מאד אך בארץ זו פרקטיקה חדשה. בעצם מדובר בהעברת הסיכון באחוזים מסוימים מהבנק לחברת הביטוח.
כלומר, תזמון מכירת המשכנתאות יחדיו עם העליות החדות בריביות המשכנתא מביאים אותי למסקנה שכנראה מתרחשים דברים מתחת לפני השטח שהציבור לא חשוף אליו. לדעתי, וזו דעתי בלבד, בנק ישראל לוחץ ומאלץ את הבנקים לנקוט משנה זהירות עקב חששות הולכים וגוברים להתפוצצות בשוק הדיור והמשכנתאות. אולי אני טועה, אבל התזמון והעובדה שכל הבנקים הגדולים מבצעים צעדים דרסטיים דומים בו זמנית, כאילו היו קרטל, מדליקים לי נורה אדומה.
אז מה ניתן לעשות?
לבעלי משכנתא קיימת: כתוצאה מעליות הריבית הולכת וקטנה הכדאיות למחזור, אם כי וכפי שאני מסביר תמיד – משכנתא איכותית וחסכונית נוצרת קודם כל מתמהיל מקצועי ויצירתי (אסטרטגיית המימון של ההלוואה) ולאחר מכן מתמקחים על ריביות. לכן, שווה לבדוק כדאיות מחזור עם מומחה גם אם נדמה לכם או גם אם הבנק אומר לכם שאין טעם.
למי שזקוק למשכנתא חדשה: כמובן שהתמהיל הוא קריטי, אבל אם החלטתם להתנהל לבד ללא מומחה מטעמכם אז לפחות תעשו מאמץ משמעותי להתמקח כמו שצריך על הריביות. בעת הזו המלצתי היא לבדוק את הבנקים הקטנים יותר (דיסקונט, הבינלאומי וכו'), לתזז בין מספר בנקים וללכת ולחזור עד לקבלת ההצעה הטובה ביותר.
לסיכום:
חשוב להבין שדווקא משום העלייה בריביות חשיבות בניית תמהיל מקצועי היא קריטית לאיכות המשכנתא שלכם כדי שתשלמו כמה שפחות כסף לאורך השנים.
